近年來，隨著農村經濟和城市化的發展，農村房地產建設步伐加快。在這種形勢的推動下，農村房屋買賣合同糾紛也日益增多。據筆者曾工作過的江蘇省淮安市滁州區法院的統計數據，近年來，該院2005年審理農村房屋買賣合同糾紛案件16件，2006年上升到43件，2007年1月至9月共受理48件。由于我國沒有專門的法律規定來規范和解決農村房屋買賣糾紛，解決問題難度很大。在審判實踐中，如何處理此類糾紛存在很大分歧。有人認為買賣合同無效（無效論），有人認為買賣合同有效（有效論），有人認為買賣合同無效但房子不能退（無效不退論）。不同的人有不同的意見。這使得許多法官在審理具體案件時無所適從，導致不同法院、不同法官的審判結果差異很大，在一定程度上給司法公正帶來了不應有的負面影響。因此，如何根據現有的相關法律、法規和政策，對此類糾紛做出正確、規范、統一的判斷，不僅是當務之急，也是當務之急。有鑒于此，筆者擬從當前司法實踐的角度對此類糾紛審判中的法律適用問題進行粗淺的探討和思考，以期為決策者提供參考。1、 農村房屋能否買賣的思維取向是法官處理此類糾紛必須首先面對和解決的問題。如果對這個問題有一個模糊的認識，這個案子就不會開庭審理。在審判實踐中，對這一問題有兩種觀點：一種觀點認為，農村房屋的出售與農村宅基地使用權的轉讓有關，而我國法律禁止農村宅基地使用權的轉讓，因此不允許出售農村房屋；二是中國法律中沒有明文規定禁止出售農村房屋，如果沒有禁止，只要你同意就可以自由買賣。筆者認為，要弄清農村住房能否出售，可以從以下幾個方面進行分析：1。農村住房能否出售。《民法通則》第七十五條規定，公民的個人財產包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活必需品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民擁有的其他合法財產；《物權法》第六十四條還規定，個人的合法收入由個人負責，房屋、生活用品、生產資料、不動產和原材料等動產享有所有權。”。與這兩條規定相比，農村住房是農村居民的合法私有財產，這是不爭的事實。由于農村住房是農村居民的合法私有財產，從理論上講，農村居民作為農村住房的所有人，可以依法行使其房屋的所有權，包括充分體現所有權的處分權。從我國目前的立法精神和法律地位來看，據我所知，我國沒有禁止農村居民出售自己的農村房屋的法律法規；相反，《中華人民共和國土地法》第六十二條有“農村村民出售或者出租房屋，然后申請土地使用權”的規定宅基地不得批準”從上述法律規定的精神來看，國家仍然肯定農村房屋可以出售，并沒有立法意圖禁止和干涉農村居民行使房屋所有權。好吧，既然有賣，就有買，這樣農村的房子就可以賣了。2農村宅基地不能轉讓的規定是否必然導致農村房屋不能轉讓，農村房屋的交易必然涉及房屋下土地的敏感法律問題，即農村宅基地使用權的轉讓。農村宅基地使用權是農村居民自建房屋對農村集體土地的占有和使用權。用益物權是我國特有的用益物權形式。農村宅基地屬于農民集體經濟組織。農民只有宅基地的使用權，沒有宅基地的處分權。這在我國《土地管理法》第六十三條中有明確規定，農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用于非農建設。因此，農村宅基地使用權的流轉受到法律的嚴格限制。這些限制性規定雖然不是針對農村房屋是否可以出售，但基于農村房屋與所交土地的密切關系，以及“房地合一”和“房地合一”的傳統思維，農村房屋交易變得極為復雜。這種認識使許多法官把農村宅基地使用權的流轉作為控制農村房屋買賣合同效力和無效的法寶，并以此作為判斷的依據。那么，農村宅基地不能隨意流轉的規定，是否導致農村房屋也不能流轉？在我看來，雖然在物理學和人們的習慣思維中，農村住房和農村宅基地是分不開的；但是，我國現行法律對農村宅基地的所有權和使用權都是單獨規定的，它們是兩項獨立的權利，沒有主從之分；而且目前，我國沒有明確的法律規定這兩項權利必須同時發生變更。人們之所以有“房與地（或土地與房屋）并用”和“房地一體化”的說法，是因為受《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定，房地產轉讓抵押時，房屋所有權發生了變化而房屋占用的土地使用權同時轉讓和抵押”以及相關學者的理論。這其實是對農村房屋銷售的一種誤解。這是因為房地產與土地同時出讓、房地產與土地相結合的原則，是《中華人民共和國城市房地產管理法》為取得國有土地范圍內房地產開發的土地使用權而專門規定的一項特殊原則在中華人民共和國城市規劃區從事房地產開發和房地產交易。參照本規定可以實施的其他情形，僅為本法第七十一條規定，必須在城市規劃區以外的國有土地范圍內取得房地產開發用地使用權，從事房地產開發、交易活動，實行房地產管理。從以上規定可以看出，該原則的適用對象和范圍是具體的，其立足點是國有土地和城市房地產，而不是農村集體土地和農村住房。農村住房和農村宅基地的特殊性不同于城市房地產和國有土地，這自然決定了我們不能盲目適用這一原則。因此，筆者認為，在法律法規沒有明確規定農村房屋銷售還必須貫徹“房地并進”、“宅地一體化”、“同時轉讓”的原則的情況下，對農村宅基地使用權轉讓的限制，并不一定決定農村房屋不能出售。你知道嗎