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寧波
農(nóng)村房屋買賣糾紛中合同效力的調(diào)查與分析
2003年，法院審結(jié)農(nóng)村房屋買賣合同效力案件16件，其中判決11件，調(diào)解4件，撤訴1件。判決的11起案件中，4起判決房屋買賣合同有效，7起判決房屋買賣合同無效。上述案件涉及房屋買賣合同效力的情形有三種：一是房屋無處分權(quán)人簽訂的房屋買賣合同；二是房屋未辦理過戶登記；三是農(nóng)村房屋買賣合同對(duì)外銷售。針對(duì)上述問題，不同的法官對(duì)同一事實(shí)作出不同的判斷。一年內(nèi)，法院審結(jié)了兩起房屋無處分權(quán)人簽訂的買賣合同案件，其中判決一宗，調(diào)解一宗。對(duì)這個(gè)問題的理解沒有差別。兩案均認(rèn)為，房屋所有人拒不承認(rèn)無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同的，房屋買賣合同無效，雙方應(yīng)當(dāng)返還房屋和價(jià)款。
2。房屋未登記是否影響房屋買賣合同效力。對(duì)于這一問題，判決書中有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋買賣應(yīng)當(dāng)以登記變更、權(quán)屬轉(zhuǎn)移為有效要件，未登記的房屋買賣合同無效。土地使用權(quán)因地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物的合法轉(zhuǎn)讓而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，其法律依據(jù)為《土地管理法》第十二條，土地變更登記必須向土地所在地縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法辦理土地權(quán)屬變更登記。土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第六條因地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物依法轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，必須向土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記由土地所在地縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，原土地登記機(jī)關(guān)依法辦理土地權(quán)屬變更登記。土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋是否轉(zhuǎn)讓并不影響房屋買賣合同的效力。原因是依法成立的合同自成立之日起生效。本合同因其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而有效。辦理手續(xù)不影響房屋買賣協(xié)議的效力。
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南京大學(xué)法學(xué)專業(yè)畢業(yè)，近十年法律工作經(jīng)驗(yàn)。熱衷法律實(shí)務(wù)研究整理，有較深的法律理論功底。熟悉婚姻繼承、民間借貸、交通事故、勞動(dòng)仲裁、人身損害等民事案件及合同、股權(quán)糾紛等商事案件實(shí)務(wù)。熟悉企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營管理流程，有企業(yè)法務(wù)、人資及風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控操作經(jīng)驗(yàn)。
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2020-11-24