今年以來，在降息渠道上，銀行提前還貸相對(duì)“冷清”。預(yù)付費(fèi)的手續(xù)費(fèi)因銀行而異，預(yù)付時(shí)間也不盡相同。

業(yè)內(nèi)人士表示，提前還款未必適合所有人。需要從貸款利率、個(gè)人投資能力、個(gè)人短期資金需求和經(jīng)濟(jì)環(huán)境四個(gè)方面綜合考慮。案例一：2007年底，丁先生貸款100萬元買了第一套房子。當(dāng)時(shí)他享受銀行首套房七折優(yōu)惠利率，貸款期限為15年。

專家：央行通過加息或降息調(diào)整的是貸款基準(zhǔn)利率，借款人享受的優(yōu)惠利率折扣不受影響。目前由于信貸收緊，銀行對(duì)一套住房貸款的優(yōu)惠利率僅為15%至10%，對(duì)申請(qǐng)人的要求將更加嚴(yán)格。如果提前還貸，將來需要買房的話就不能享受優(yōu)惠利率。而且，你還得執(zhí)行第二套房子1.1倍的利率。案例二：陳小姐2008年向銀行借款80萬元買了第二套房子。她簽合同時(shí)，利率高出1.1倍，貸款期限為20年。

專家：雖然她目前處于降息通道，但買房時(shí)利率是1.1倍。按照目前的利率，她承擔(dān)的利息高達(dá)7.75%，高于目前的貸款利率。此外，陳小姐采取等額本息還款，這種還款方式的還款利息支出通常集中在還款初期。陳小姐的貸款期限是20年，但她目前只還了4年，所以提前還款為宜。總之，借款人在貸款期超過三分之一之前提前還款是合算的。已到中期還款期或等額本金還款期已過1/3的，基本上已經(jīng)支付了利息，提前還款的部分多為本金。利率的升降不會(huì)對(duì)還款金額產(chǎn)生太大的影響，所以選擇提前還款是沒有意義的。案例三：楊女士從2009年開始放貸，享受七折優(yōu)惠。楊女士說，她目前手中有5萬元的閑置資金，因此購買銀行理財(cái)產(chǎn)品等相關(guān)投資比較劃算。

專家：根據(jù)楊女士的情況，她以前享受70%的利率。按照現(xiàn)行貸款利率，楊女士5年以上貸款利率為4.585%，而現(xiàn)行5年期銀行定期存款利率為4.75%。需要注意的是，不少銀行已經(jīng)實(shí)施了利率上浮10%的政策，不少銀行的五年期定期存款利率已經(jīng)達(dá)到5.225%。當(dāng)然，如果人們?cè)敢赓徺I銀行理財(cái)產(chǎn)品，一般可以獲得6%以上的年化收益率。也就是說，如果市民從銀行貸款打七折，然后把錢存入銀行5年以上的定期存款，借款人仍然可以賺取息差。如果公眾投資理財(cái)產(chǎn)品的利率為7%，收益率會(huì)更高。看來提前還款真的沒必要。提示1：拖欠利息的金額有差異，當(dāng)人們選擇提前還款時(shí)，他們通常會(huì)支付一筆手續(xù)費(fèi)，也稱為“拖欠利息”或“違約金”，這通常在合同中有規(guī)定。記者發(fā)現(xiàn)，各家銀行的手續(xù)費(fèi)差別很大。有的銀行可能不收手續(xù)費(fèi)，有的銀行則需要按實(shí)際還款金額的1-3個(gè)月收取利息，甚至有的銀行需要按實(shí)際還款金額的3%收取手續(xù)費(fèi)。

在工行、農(nóng)行、中交、中交等大型國有銀行，中交不收取預(yù)付款手續(xù)費(fèi)，工行收取2-3個(gè)月利息作為手續(xù)費(fèi)，其他銀行收取1個(gè)月利息。其中，農(nóng)業(yè)銀行3年內(nèi)提前還貸的，將收取1個(gè)月利息作為服務(wù)費(fèi)，3年后不再收取服務(wù)費(fèi)。

大多數(shù)股份制銀行都表示不收取服務(wù)費(fèi)。而上海浦東發(fā)展銀行則表示，如果提前兩年還款，將收取3%的服務(wù)費(fèi)，兩年后不再收取服務(wù)費(fèi)。

外資銀行一般根據(jù)還款期限收取差別費(fèi)用。如華旗銀行一年后提前還款需按還款金額的2%收取手續(xù)費(fèi)，兩年后降至1%，三年后不再收取服務(wù)費(fèi)；匯豐銀行三年后提前還款不收取服務(wù)費(fèi)，兩年后提前還款至少2萬元，一年后至少預(yù)付3萬元。

提醒2:允許提前還款的時(shí)間不同

另外，允許提前申請(qǐng)還款的時(shí)間也不同。多數(shù)銀行要求還款至少一年后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，但一些銀行表示，可以隨時(shí)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。

在國有銀行，中國銀行和中國建設(shè)銀行需要提前一年還貸才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，工行需要提前半年還貸。另外，招商銀行、交通銀行、東亞銀行等銀行需要提前一年申請(qǐng)還款，而華夏銀行則表示可以隨時(shí)申請(qǐng)還款，“目前沒有變化。”

“一般來說，住房貸款額度較大。如果沒有特殊原因，很少有客戶會(huì)在一年內(nèi)提前還貸。”某銀行個(gè)貸部工作人員說。

提醒三：利息調(diào)整周期不同

一般來說，住房貸款期限在10年以上。在這個(gè)周期中，央行調(diào)息是必然的，各家銀行調(diào)息的時(shí)間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等多數(shù)中資銀行從每年1月1日開始，根據(jù)央行最新基準(zhǔn)利率，將還款利率調(diào)整為新的還款利率。

外資銀行一般選擇當(dāng)月或季度調(diào)整。東亞銀行在央行調(diào)整利率后的第二個(gè)月開始執(zhí)行新利率。花旗銀行從下季度初開始執(zhí)行新利率，匯豐銀行則在同一天開始執(zhí)行新利率。

哪種利率調(diào)整方式對(duì)按揭家庭更劃算？專家表示，如果是在降息通道，調(diào)整越快，成本效益就越高；如果是在加息周期，調(diào)整越晚，成本效益就越高。

行業(yè)：檢驗(yàn)提前還款是否具有成本效益的四個(gè)原則。年底是否提前還貸主要考慮四個(gè)問題：貸款利率、個(gè)人投資能力、個(gè)人短期資金需求和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

首先，它取決于客戶貸款時(shí)簽訂的合同中確定的貸款利率。如果使用公積金貸款，年利率很低，只有4.5%左右，在這種情況下，沒有必要急于還款。對(duì)于使用商業(yè)貸款的客戶，目前5年以上的貸款利率一般為6.55%，第一套可享受8.5折至9折的優(yōu)惠，第二套需加息10%。在這種情況下，如果能在前期簽訂合同時(shí)享受較低的折扣率，就不必提前還款。其次，是否提前還款要考慮個(gè)人的投資能力。資深房貸中介鄭*元指出，如果手頭還有其他比較好的投資理財(cái)項(xiàng)目，比如股票、基金、債券、理財(cái)產(chǎn)品等，如果預(yù)期收益能覆蓋貸款成本，客戶最好用流動(dòng)資金進(jìn)行投資。

另外，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，目前仍處于降息通道，短期內(nèi)加息可能性不大。客戶“借的錢越多，時(shí)間越長越好，不用急著還款”。

最后，建議考慮未來是否需要流動(dòng)性。

金融專家：有三種情況不適合提前還貸。

1。簽訂貸款合同時(shí)享受70%至8.50%的優(yōu)惠利率。由于我們享受了較低的利率折扣，我們現(xiàn)在進(jìn)入了降息通道。如果年內(nèi)央行不降息，即使按照明年1月1日的最新利率執(zhí)行，利率也只會(huì)低于上期。二是等額本金還款期已過1/3的購房者。因?yàn)橄嗟鹊脑硎浅詔