1、 是否追究虛假房地產(chǎn)廣告的責(zé)任

對(duì)于《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條適用范圍以外的廣告行為，即廣告宣傳仍在適用范圍之內(nèi)要約邀請(qǐng)的范圍、法律法規(guī)一般會(huì)根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待。（1）合法的廣告描述對(duì)于只使用略微夸張的語言來增加吸引力的廣告促銷，即使描述與實(shí)際不完全一致，仍將被視為合法的促銷手段。比如，廣告行業(yè)常用的“黃金地段”等夸張說法，并不能具體、清晰地描述目標(biāo)。一般來說，買家不會(huì)誤解這種廣告。因此，廣告監(jiān)督管理部門和法院不會(huì)認(rèn)定其為虛假廣告。（二）被認(rèn)定為虛假說明、虛假廣告的情形對(duì)未被認(rèn)定為要約或者未列入合同的要約，并不意味著可以超越法律，任意夸大。廣告中的虛假描述在買賣過程中誤導(dǎo)買受人，導(dǎo)致買受人對(duì)交易標(biāo)的、價(jià)格、性質(zhì)等要素產(chǎn)生重大誤解的，根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求法院變更或者撤銷已簽訂的買賣合同，法院有可能予以支持。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，開發(fā)商還需要承擔(dān)相應(yīng)的承包過錯(cuò)責(zé)任。

此外，如果廣告中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的描述明顯脫離事實(shí)，對(duì)質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等重要事項(xiàng)的描述明顯虛假，對(duì)買受人的承諾明顯無法兌現(xiàn)，那么房地產(chǎn)廣告很可能被視為虛假廣告。此時(shí)，開發(fā)商和廣告主可能需要承擔(dān)相應(yīng)的民事、行政甚至刑事責(zé)任。根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪起訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第六十七條規(guī)定，虛假房地產(chǎn)廣告因涉及金額巨大，較其他類型廣告更容易接近刑事定罪標(biāo)準(zhǔn)。（三）買賣雙方在合同中約定的廣告內(nèi)容雖然要約邀請(qǐng)的廣告內(nèi)容不能作為約束買賣雙方的合同內(nèi)容，但買賣雙方在簽訂書面合同時(shí)有特別約定的，而相關(guān)內(nèi)容是作為條款列入合同的，那么根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，該協(xié)議將成為合同的同一部分，對(duì)雙方均具有約束力。

通過以上介紹，我們可以看出，購房廣告在原則上不具有約束力，但當(dāng)廣告內(nèi)容明確寫入合同，或者內(nèi)容具體確定，對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響時(shí)，才具有約束力可作為合同的內(nèi)容，具有法律效力。如果開發(fā)商不按說明交房，可以請(qǐng)求法院要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)廣告內(nèi)容被夸大時(shí)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。因此，開發(fā)商在選擇廣告主作為廣告代理時(shí)，也應(yīng)盡到謹(jǐn)慎和監(jiān)督的義務(wù)，防止過度夸張而指向清楚的解釋和他不能履行的承諾出現(xiàn)在廣告中。（二）房地產(chǎn)虛假廣告的一般分類（一）未來虛假規(guī)劃：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)未經(jīng)政府批準(zhǔn)，廣告內(nèi)容與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致；（2）設(shè)計(jì)規(guī)劃變更：廣告發(fā)布后，與廣告內(nèi)容相關(guān)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)再次發(fā)生變更；

（3）虛假描述房屋：房屋描述是買受人的信任，但在實(shí)際交付時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)廣告中的一些表達(dá)與實(shí)際情況不符。因此，購房者在購買房地產(chǎn)時(shí)，千萬不要相信廣告。他們最重要的是親自到房屋所在地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。當(dāng)然，如果購房者確實(shí)遇到被廣告欺騙的情況，也可以向法院起訴，依照合同法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。如果您對(duì)此有任何疑問，律師協(xié)會(huì)還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎