開發(fā)商交定金后能漲價(jià)嗎？

商品房預(yù)售合同投資額大，履行期限長(zhǎng)，因此從開工建設(shè)到商品房交付往往需要很長(zhǎng)時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，商品房?jī)r(jià)格糾紛可能是由于市場(chǎng)環(huán)境的變化引起的，包括開發(fā)商交納定金后再次漲價(jià)。

一方面，預(yù)售人往往以建材價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格上漲為由要求提高房?jī)r(jià)，遭到預(yù)售人拒絕，形成糾紛；

另一方面，預(yù)售人有時(shí)以房地產(chǎn)價(jià)格下跌為由要求降低房?jī)r(jià)，被預(yù)售商拒絕并形成爭(zhēng)議。目前，商品房預(yù)售合同價(jià)格糾紛占商品房預(yù)售合同糾紛總量的一半以上。由于法律對(duì)此還沒有明確規(guī)定，各地的處理方法也不盡相同。有的按原合同處理，有的按當(dāng)事人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)原則處理，有的按情勢(shì)變更原則處理。本文提出了商品房預(yù)售合同中價(jià)格糾紛的處理原則。我們認(rèn)為，這一“解決辦法”對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后處理商品房預(yù)售合同價(jià)格糾紛具有一定的指導(dǎo)意義。

由于商品房預(yù)售合同中價(jià)格糾紛的原因比較復(fù)雜，我們認(rèn)為不可能以固定方式處理，而應(yīng)根據(jù)具體情況解決。首先要堅(jiān)持合同效力原則。只要依法成立商品房預(yù)售合同，就要保持合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。因此，在正常情況下，法院不應(yīng)以建材或房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌為由支持合同當(dāng)事人提出的提高或降低房?jī)r(jià)的請(qǐng)求。應(yīng)該說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，建材或房地產(chǎn)的漲跌確實(shí)存在，但這種漲跌是正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不是國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)。雙方簽訂預(yù)售合同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)情況確定價(jià)格。因此，各方可以預(yù)見市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二是堅(jiān)持情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變更原則是合同履行中的一項(xiàng)重要原則。我國(guó)現(xiàn)行法律雖未對(duì)其作出明確規(guī)定，但學(xué)者們普遍認(rèn)可。我國(guó)司法實(shí)踐中也運(yùn)用了情勢(shì)變更原則來處理相關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，情勢(shì)變更原則基本上被視為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商將預(yù)售商品房抵押給銀行貸款是違法的。相關(guān)法律規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對(duì)預(yù)售商品房設(shè)定抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完工的商品房設(shè)定抵押的，抵押期間不得出售抵押物。”。二是買受人購買的商品房用作抵押物后，根據(jù)抵押擔(dān)保的法律規(guī)定，抵押人的房地產(chǎn)開發(fā)商不能按時(shí)還貸的，銀行作為抵押權(quán)人，可以依法處分抵押物，并享有優(yōu)先還款權(quán)。一旦出現(xiàn)這樣的后果，即使你起訴開發(fā)商，打贏官司，房地產(chǎn)開發(fā)商也可能無力償還你的購房款，這將使你的預(yù)購商品房權(quán)利或購房款追償權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。由于抵押權(quán)人優(yōu)先于普通債權(quán)人，即使抵押物被司法機(jī)關(guān)查封或執(zhí)行，抵押權(quán)也優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商將預(yù)售商品房抵押給他人的行為是一種嚴(yán)重的侵權(quán)行為，可能給購房者造成經(jīng)濟(jì)損失。

商品房抵押后，買受人可先與房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)商，要求房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行解除抵押關(guān)系，并立即在商品房所在地房屋交易所申請(qǐng)商品房預(yù)售合同鑒證登記，以取得政府對(duì)商品房認(rèn)購權(quán)的保護(hù)；當(dāng)然，如果協(xié)商不成，買受人可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間的抵押關(guān)系無效，保護(hù)了購房者的合法權(quán)益。商品房預(yù)售合同糾紛包括價(jià)格糾紛、質(zhì)量糾紛和被開發(fā)商抵押風(fēng)險(xiǎn)。正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須根據(jù)糾紛的不同性質(zhì)，采取不同的原則和方法。對(duì)于購房者來說，他們可能不知道如何處理具體的糾紛，但專業(yè)律師有著豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，所以糾紛發(fā)生后不要驚慌失措，盡快求助專業(yè)律師。如果購房者認(rèn)為開發(fā)商突然漲價(jià)不合理，可以要求對(duì)方改正，以維護(hù)自己的權(quán)益。交了定金后，開發(fā)商肆意漲價(jià)將影響自身權(quán)益。買方可通過以下方式在線咨詢律師：律師網(wǎng)如何處理這種行為。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎