延遲交貨的常見法律問題是什么？

1。開發(fā)商通知業(yè)主按合同約定的交房日期交房，但業(yè)主交房時(shí)，房屋未完工，沒有電梯，沒有天然氣，道路被堵住，防盜門也沒有安裝。開發(fā)商的主要目的是不賠償違約金。購(gòu)房人收到房屋后，開發(fā)商以開發(fā)商已通知購(gòu)房人按合同約定的時(shí)間收到房屋為由拒絕賠償違約金，購(gòu)房人不予接受。

項(xiàng)目未完工時(shí)，開發(fā)商會(huì)通知購(gòu)房者收房，購(gòu)房者應(yīng)注意收集相關(guān)證據(jù)。例如，拍攝道路堵塞、未安裝安全門的照片和視頻，或記錄開發(fā)商與開發(fā)商交談時(shí)的發(fā)言。有了證據(jù)，更有利于買方向西安仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

2。開發(fā)商通知業(yè)主按合同約定的交房日期交房，但業(yè)主要求開發(fā)商出具房屋竣工記錄證明文件時(shí)，開發(fā)商未提供或未提供工程驗(yàn)收記錄，開發(fā)商認(rèn)為房屋已到交房日期發(fā)包人提供的條件或工程驗(yàn)收記錄是竣工記錄的證明文件。

在沒有竣工備案文件的情況下，業(yè)主有權(quán)拒收該房屋。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)注意通過拍照、錄音等方式收集開發(fā)商未能完成備案的證據(jù)，為今后的仲裁或訴訟做好準(zhǔn)備。

3。開發(fā)商以天氣影響工期為由拒絕賠償業(yè)主違約金。在這種情況下，開發(fā)商受風(fēng)、雨、雪、高溫天氣影響開發(fā)商正常施工，導(dǎo)致開發(fā)商延遲交房，屬于不可抗力，不承擔(dān)責(zé)任。《合同法》第一百一十七條規(guī)定，本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。一般的風(fēng)、雨、雪和高溫天氣都是可預(yù)測(cè)的，不是不可抗力。在這種情況下，購(gòu)房者可以到氣象部門獲取近幾年的氣象資料進(jìn)行對(duì)比。如果近幾年的氣象數(shù)據(jù)基本一致，開發(fā)商以風(fēng)雨雪和高溫天氣為由拒付違約金的做法是站不住腳的。房屋交付糾紛中常見的四個(gè)問題現(xiàn)象一：逾期交付房屋開發(fā)商應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。由于房屋遲延交付，開發(fā)商會(huì)支付高額的違約金，一般來說是已支付房屋款的萬分之一左右（視雙方約定而定）。因此，有的開發(fā)商在不符合交房條件時(shí)，就急于交房，導(dǎo)致消費(fèi)者義憤填膺地抵制，要求伸張正義；有的開發(fā)商則拖延交房時(shí)間，卻以“不可抗力”為由拒絕交房。律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思的表達(dá)。只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是合法有效的，雙方應(yīng)充分履行合同約定的義務(wù)。一旦開發(fā)商未能交付房屋（不可抗力除外），應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即開發(fā)商應(yīng)向買方支付逾期交付的違約金。現(xiàn)象二：質(zhì)量差開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任逾期交房時(shí)房屋質(zhì)量無疑是購(gòu)房者最關(guān)心的問題，如樓板滲漏、墻體嚴(yán)重開裂等。但問題是，很多房子交付后，沒有裂縫。即使有裂縫，也經(jīng)常被磨平，要過幾個(gè)月甚至一兩年才會(huì)出現(xiàn)。但到了那個(gè)時(shí)候，就很難分清責(zé)任人、如何維修、如何收費(fèi)了。律師意見：1。申請(qǐng)房屋質(zhì)量鑒定。商品房作為一種特殊商品，應(yīng)當(dāng)遵守和適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》。《條例》第三十二條規(guī)定：“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)。經(jīng)檢驗(yàn)，主體質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房，“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，出賣人將構(gòu)成根本違約，購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)終止，而且出賣人還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，但房屋質(zhì)量存在缺陷的，出賣人不構(gòu)成根本違約，購(gòu)房合同不應(yīng)當(dāng)終止。出賣人對(duì)修理房屋的質(zhì)量缺陷負(fù)有連帶義務(wù)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書承擔(dān)商品房的保修責(zé)任”，對(duì)于房屋質(zhì)量缺陷，出賣人負(fù)有連帶賠償義務(wù)贍養(yǎng)費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，在保修期內(nèi)，如出現(xiàn)房屋滲漏、墻體滲水、線路故障、給排水管道堵塞等非不可抗力或自身原因造成的質(zhì)量問題，業(yè)主可要求開發(fā)商進(jìn)行維修，直至達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商不得單獨(dú)向業(yè)主收費(fèi)，因質(zhì)量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。現(xiàn)象三：擅自改變規(guī)劃必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任在武漢近期發(fā)生的一些交付糾紛中，大多屬于這一問題。比如合同中原來約定的中空玻璃變成了普通玻璃，沒有采用節(jié)能墻。另一個(gè)是配套設(shè)施不到位或者沒有改變。比如，開發(fā)商擅自收縮中央花園，將承諾的綠地改為高層建筑，或?qū)⒕G地改為籃球場(chǎng)等設(shè)施，將承諾的彩色花園瓷磚改為瀝青路，改變建筑立面顏色，等

律師點(diǎn)評(píng)：事實(shí)上，大部分案件都是在交付和驗(yàn)收過程中發(fā)生的。開發(fā)商大肆改變住宅建筑規(guī)劃和公共設(shè)施的初衷主要是為了利益。

在房地產(chǎn)預(yù)售過程中，開發(fā)商不能隨意改變規(guī)劃。如有變動(dòng)，必須通知所有業(yè)主并征得其同意。否則，即使開發(fā)商征得規(guī)劃部門同意變更，在合同意義上，也屬于對(duì)購(gòu)房業(yè)主的違約行為。對(duì)于這種違約行為，業(yè)主可以要求開發(fā)商按原計(jì)劃履行購(gòu)房合同恢復(fù)原狀，也可以要求賠償損失，具體賠償標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)違約程度確定。另外，如果有重大規(guī)劃變更，屬于根本違約，業(yè)主可以要求開發(fā)商解除購(gòu)房合同并退房。現(xiàn)象四：面積縮水超過3%會(huì)對(duì)預(yù)售房屋提出雙倍返還要求，預(yù)售時(shí)的面積是根據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)的，而房屋建成后實(shí)際測(cè)量的面積總是存在一定的誤差。這一點(diǎn)買方當(dāng)然可以理解，在一定范圍內(nèi)的誤差是可以接受的。但面積相差太離譜，買家肯定難以接受。這就要求購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)提前與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，并做出詳細(xì)約定，以免讓開發(fā)商鉆空子。律師點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積不一致的商品房買賣合同，按約定辦理；合同無約定或者約定不明確的，按約定辦理