1、 當開發商延遲交房或可能延遲交房時，購房人應請專業律師協助，并根據延遲原因采取不同措施，最大限度地保護自己的合法權益。我國商品房交易主要是期房交易，即購房者在簽訂商品房買賣合同時，商品房不存在，處于建設狀態。在這種情況下，購買本身就有很大的風險。開發商能否按時交房，取決于開發商的資金實力和管理能力，取決于施工單位能否按合同完成施工，取決于房地產市場能否發展壯大等等。期貨房的交易本身決定了購買期貨房存在一定的風險，這是不爭的事實。這些風險主要體現在六個方面，必須引起購房者的重視：

1、金融危機下的爛尾房風險。在目前的經濟形勢下，開發商普遍資金短缺，因此不少項目在不具備預售條件的情況下開始團購或內部認購。購房者進入市場是因為貪心的價格偏好，但他們承擔了更大的風險，如未完工的房地產，這很可能會失去所有的錢。

2。在實踐中，由于開發商資金、項目管理等方面的問題，出現了很多延遲交房事件，損害了消費者的利益。

3。虛假廣告的風險。開發商的銷售廣告往往美麗動人。如果你只靠開發商在銷售過程中做的宣傳買房，可以肯定的是，大多數時候都會讓人失望。入住后，你會發現開發商交付的房子質量與他們宣傳的有很大不同。

4。住房質量風險。在投訴中有關房屋質量的問題一直排在首位。消費者在與開發商簽訂購房協議時，所購房屋尚未形成，看不到房屋的實際情況（即使房屋交付后，也很難發現一些隱蔽的工程質量問題）。因此，消費者經常因為房屋質量問題與開發商發生糾紛。一些開發商為了追求利潤最大化，使用劣質材料或偷工減料，隨意降低工程質量標準，造成屋頂漏（水）、管道漏等質量問題，給房屋質量安全埋下了重大隱患。

5。計劃變更的風險。開發商擅自改變規劃設計，隨意改變配套設施、綠地、容積率、環境設施等方面，將小區綠地改為其他用途，有的新建樓房，有的變成停車場。為了逃避責任，開發商在與消費者簽訂合同時往往對這些問題不達成一致，有的在協議中設陷阱，有的甚至拒絕同意，這嚴重侵犯了消費者的知情權和公平交易權。

6。產權是購買商品房的重要法律依據。實踐中，總有個別開發商以各種借口拒絕、拖延辦理產權證，導致不少消費者遲遲無法辦理產權證。造成這些問題的原因有幾個方面：開發商不具備商品房開發資質，違反規定不依法辦理建房手續，房屋抵押，利用劃撥土地或集體所有土地開發商品房，不繳納土地出讓金，等等他們不能申請產權證。

根據期房交易的風險和特點，購房者從購買商品房之初就必須關注開發商延遲交房的風險：比如開發商是否按照承諾的項目進度完成施工，施工現場是否正常關閉，開發商是否有導致土地或建設項目關閉的重大訴訟，開發商是否有重大違約行為，施工現場是否開放，開發商是否受到行政處罰等，如果開發商有這些情況，建議購房者聘請專業律師，結合這些實際情況，分析判斷開發商是否能按時交房、是否能按時辦證、是否可能成為爛尾樓等，及時決定是否提前終止購房，要求開發商退錢或繼續履行商品房買賣合同。

開發商逾期交房的，買受人應當根據所購商品房建設完成情況，如果開發商已基本竣工，要求開發商繼續履行合同并賠償違約金；情節嚴重的，解除合同，要求開發商退錢。至于解決辦法，我們可以和開發商協商補償或退款。協商不成的，買受人可以根據合同約定起訴人民法院解決糾紛。如果開發商已經停工，沒有能力繼續履行合同，很可能形成爛尾樓。買方應要求當地建設主管部門和政府部門及時介入并解決問題。其次，如果開發商延遲交房，購房者能否要求退房？退房的條件是什么。購房合同無約定或者約定不明確的，依法執行。根據最高人民法院關于買受人有權在三個月內返還財產問題的解釋，買受人有權返還財產。第三，因不可抗力延誤交貨是合理的。如何界定“不可抗力”？

民法通則第153條規定，“不可抗力，是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況”，根據這一規定，不可抗力應當是客觀情況，客觀情況的出現應當具備三個不能滿足的條件，避免和克服。不抗議的原因有兩個：一是自然原因，如洪水、風暴、地震、干旱、雪災等自然力造成的人類無法控制的災害；二是社會原因，如戰爭、罷工、政府禁令等?！逗贤ā返谝话僖皇藯l規定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，減輕可能給對方造成的損失，并在合理期限內提供證明?！?。不可抗力的原因應當發生在合同履行過程中，也就是說，在簽訂合同時是“不可預見的”。2不可抗力的法律主體是購房合同的雙方，即開發商和購房者。三。不可抗力事件是否發生，必須在一定期限內提供相關證明。免除不可抗力的條件必須是受不可抗力影響的一方（開發商）履行“及時通知對方”和“在一定期限內提供證明”的程序和義務。只有這樣才能承認不可抗力及其免責事由。否則，即使不可抗力事件確實發生，如果開發商未能履行“及時通知”和“在一定期限內提供證明”的義務，則開發商也不能免除其法律責任。

在商品房買賣合同中，開發商延期交房的免責事由一般不是不可抗力，開發商往往擴大了不可抗力的范圍。為避免開發商以不可抗力為借口推卸責任，建議購房者在簽訂商品房買賣合同或補充協議時，應明確約定不可抗力的具體范圍，以更好地維護自己的合法權益。你知道嗎