根據最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛的若干解釋》第十七條規定，商品房買賣合同未約定違約金數額和損失賠償的計算方法。違約金或損失賠償金的數額可以參照以下標準確定：逾期付款的，未支付的購房款總額參照中國人民銀行規定的金融機構計收貸款利息的標準計算確定逾期貸款。逾期交付使用的，按照有關主管部門公布的同地段同類房屋租金標準確定，或者由有資質的房地產估價機構在逾期交付使用期間進行評估。由以上規定可知，如果合同中有逾期交貨的約定，則屬于違約，應承擔違約責任。2002年8月11日，石先生與開發商簽訂了《商品房預售合同》，房款共計543765元，定金3萬元，首付21萬元，銀行按揭30萬元。雙方約定，入住后7天內，定金轉為房款，余款3765元付清。交貨時間是2003年2月1日。逾期交房的，按史先生支付的房款計算違約金。

為了盡快住進新房，石先生早在8月5日就交了3萬元定金；8月15日還交了21萬元首付；隨后9月25日銀行按揭手續辦理完畢。然而，由于種種原因，開發商未能如期交房。在史先生的再三催促下，開發商于2003年9月15日通知史先生收房，比原交房日期晚了半年多。

史先生交了半年多的房租，難免引起怨恨，要求開發商賠償并支付逾期交房30032元的違約金。但開發商認為史先生的算法不合適，應按每天已付房價的萬分之一（即首付21萬元）計算。他只同意承擔4767元的罰款。雙方爭論太多，只好訴諸法庭。經法院調解，開發商最終向史先生支付了11577元。既不是石先生要求的30032元，也不是開發商要求的4767元。賠償金是如何計算的？讓我們聽聽北京三新律師事務所何勇律師的話。

[律師觀點]

開發商應承擔違約責任

雙方簽訂的《商品房預售合同》合法、真實、有效。開發商未按約定時間交付房屋的，應當承擔違約責任。違約金由三部分組成：已付房款、利率和逾期時間。

首先，“房款已付”包括首付和銀行按揭，不是開發商說的21萬元首付，而是30萬元銀行按揭。開發商故意混淆了商品房買賣和銀行按揭兩種不同性質的法律關系。由于30萬元的銀行按揭款已支付給開發商，應計入房款。

但是，押金和余額不能包含在“已付房款”中。根據雙方約定，定金將在入住后7天內折算成房價。作為計算違約金的基數，3萬元定金不應包括在內。同樣，史先生將在入住后7天內付清余款，余款不應計入房款。因此，本案違約金的計算基數為“已付房款”，既不是史先生要求的總房款，也不是開發商的所謂首付。首付21萬元，銀行按揭30萬元，合計51萬元。二是確定逾期交房利率。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，有協議的，按照協議確定處罰或者損失。沒有約定的，按照有關主管部門公布的或者有資質的房地產評估機構評估的同一區域內同類房屋逾期交付期間的租金確定違約金或者損失，或參照逾期貸款利率（目前）按每天2.1%的標準計算。因此，利率應該按照雙方約定的1/1萬/天計算，而不是事后按照石先生的意愿改為2/1萬/天。何律師提醒購房者，在簽訂合同時一定要注意違約金的利率標準，不要等到發生糾紛時才意識到自己的利益受到了損失。最后，需要認定的是逾期時間，未按時交房的開發商應承擔違約責任。逾期時間應自雙方簽訂的交房日期2003年2月1日起至開發商通知驗收的同年9月15日止，而非史先生辦理入住手續之日止。因此，總逾期時間為227天。因此，不難得到最終的處罰，即支付51萬元房款×1/1萬利率/天×逾期227天=11577元。

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