根據(jù)最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛的若干解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額和損失賠償?shù)挠嬎惴椒ā＿`約金或損失賠償金的數(shù)額可以參照以下標準確定：逾期付款的，未支付的購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收貸款利息的標準計算確定逾期貸款。逾期交付使用的，按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋租金標準確定，或者由有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)在逾期交付使用期間進行評估。由以上規(guī)定可知，如果合同中有逾期交貨的約定，則屬于違約，應(yīng)承擔違約責任。2002年8月11日，石先生與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，房款共計543765元，定金3萬元，首付21萬元，銀行按揭30萬元。雙方約定，入住后7天內(nèi)，定金轉(zhuǎn)為房款，余款3765元付清。交貨時間是2003年2月1日。逾期交房的，按史先生支付的房款計算違約金。

為了盡快住進新房，石先生早在8月5日就交了3萬元定金；8月15日還交了21萬元首付；隨后9月25日銀行按揭手續(xù)辦理完畢。然而，由于種種原因，開發(fā)商未能如期交房。在史先生的再三催促下，開發(fā)商于2003年9月15日通知史先生收房，比原交房日期晚了半年多。

史先生交了半年多的房租，難免引起怨恨，要求開發(fā)商賠償并支付逾期交房30032元的違約金。但開發(fā)商認為史先生的算法不合適，應(yīng)按每天已付房價的萬分之一（即首付21萬元）計算。他只同意承擔4767元的罰款。雙方爭論太多，只好訴諸法庭。經(jīng)法院調(diào)解，開發(fā)商最終向史先生支付了11577元。既不是石先生要求的30032元，也不是開發(fā)商要求的4767元。賠償金是如何計算的？讓我們聽聽北京三新律師事務(wù)所何勇律師的話。

[律師觀點]

開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任

雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法、真實、有效。開發(fā)商未按約定時間交付房屋的，應(yīng)當承擔違約責任。違約金由三部分組成：已付房款、利率和逾期時間。

首先，“房款已付”包括首付和銀行按揭，不是開發(fā)商說的21萬元首付，而是30萬元銀行按揭。開發(fā)商故意混淆了商品房買賣和銀行按揭兩種不同性質(zhì)的法律關(guān)系。由于30萬元的銀行按揭款已支付給開發(fā)商，應(yīng)計入房款。

但是，押金和余額不能包含在“已付房款”中。根據(jù)雙方約定，定金將在入住后7天內(nèi)折算成房價。作為計算違約金的基數(shù)，3萬元定金不應(yīng)包括在內(nèi)。同樣，史先生將在入住后7天內(nèi)付清余款，余款不應(yīng)計入房款。因此，本案違約金的計算基數(shù)為“已付房款”，既不是史先生要求的總房款，也不是開發(fā)商的所謂首付。首付21萬元，銀行按揭30萬元，合計51萬元。二是確定逾期交房利率。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，有協(xié)議的，按照協(xié)議確定處罰或者損失。沒有約定的，按照有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的同一區(qū)域內(nèi)同類房屋逾期交付期間的租金確定違約金或者損失，或參照逾期貸款利率（目前）按每天2.1%的標準計算。因此，利率應(yīng)該按照雙方約定的1/1萬/天計算，而不是事后按照石先生的意愿改為2/1萬/天。何律師提醒購房者，在簽訂合同時一定要注意違約金的利率標準，不要等到發(fā)生糾紛時才意識到自己的利益受到了損失。最后，需要認定的是逾期時間，未按時交房的開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任。逾期時間應(yīng)自雙方簽訂的交房日期2003年2月1日起至開發(fā)商通知驗收的同年9月15日止，而非史先生辦理入住手續(xù)之日止。因此，總逾期時間為227天。因此，不難得到最終的處罰，即支付51萬元房款×1/1萬利率/天×逾期227天=11577元。

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