認購書的法律效力對于商品房銷售過程中認購書的法律問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》分別有相應規定：

<第四條出賣人以認購、定購、預約等方式收取買受人的定金，作為訂立商品房買賣合同的擔保，因一方原因致使商品房買賣合同不能訂立的，按定金法的規定處理；因不可歸責于雙方的原因未訂立商品房買賣合同的，出賣人應當將定金退還買受人。

第五條商品房認購、訂購、預定協議中有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，出賣人已按約定收到購房款的，本協議認定為商品房買賣合同。

實踐中，相關爭議的焦點一般圍繞上述司法解釋第四條確定。如果買方反悔，拒絕簽署正式銷售合同，定金將不予退還。開發商違約，在約定時間內不能簽訂正式銷售合同的，應當承擔雙倍返還定金的責任。當然，如果有其他損失，也可以按照締約過失責任承擔其他責任。不過，從實際操作的角度來看，如果你懂一點技巧，就有可能在法律上規避認購書中的定金處罰條款。比如，簽了認購書后，雖然買家的心轉了回來，但卻沒有出現。他還是找開發商協商，在約定的時間簽訂正式的《商品房買賣合同》。一般來說，買賣雙方都要協商確定《商品房買賣合同》的具體條款。畢竟，《認購書》只能確定一些最基本的條款，正式的《商品房買賣合同》的合同內容就復雜得多。如果買受人和開發商不能就合同的某些條款達成一致，導致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，那么從法律上講，就不會歸責于任何一方，因此定金條款不適用，而“認購書”被撤銷或無效的，將退還原定金。這也是一種禁止反悔。直接表示違約的，定金不予退還；以不能約定合同條款為由拒不簽字的，不歸責于任何一方，并退還原定金。當然，從開發者的角度來看也是如此。如果開發商想回去，在提供合同文本時往往會設置苛刻的條款，這是購房者無法接受的。因此，本認購書的真正法律約束力并不強。當然，從保障購房者的角度來看，如果非要辦理此手續，還需要提示兩點：

首先，認購書一般只用于預約簽約。建議認購書中約定的簽約日期不宜過長，以免長夜夢耽誤事情。大約一周或十天為宜。由于部分開發商在房屋不具備銷售條件的情況下，無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》，往往在“認購書”上約定更長的合同期限，利用這種方式獲取購房者的資金。

第二，在“認購書”中，購房者的付款金額應盡可能低。雖然我們之前分析過，“認購書”的法律約束力往往不是很強，但我們不應忘記，一旦“認購書”簽訂，首先履行義務的是購房者，因為購房者往往要支付一定的定金或預付款，即使開發商違約，購房者也要追著開發商索賠違約責任，否則就得起訴，這很麻煩。如果購房者違約，開發商只要發出通知就會扣除定金。因此，在這場博弈中，買方仍然處于弱勢地位。在這種情況下，定金或預付款的金額相對較低，這對購房者應該更有利，因為風險會相應降低。最后，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據不同情況適用認購書中的定金罰則：（1）買受人無正當理由未按認購書約定的時間、地點簽訂合同的，開發商有權不予受理退押金。

（2）因開發商過錯導致雙方未能簽訂商品房買賣合同的，開發商應雙倍返還定金。

（3）雙方簽訂預售合同無過錯的，定金條款不適用，已付定金按原金額退還。

如認購書中未確認的其他采購合同條款，雙方協商無法達成一致，不視為雙方違約。此時，如果采購合同無法簽訂，則不屬于雙方過錯。

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