1、 案情簡介

2012年3月19日，余先生與丁先生簽訂了《北京市存量房買賣合同（經紀交易版）》（以下簡稱《買賣合同》），約定丁先生購買訴訟所涉及的全部房屋，交易價格為112萬元。同日，于（甲方）與丁（乙方）簽訂補充協議，約定：因乙方無采購資格，如因乙方采購資格無法辦理或其他原因，乙方可選擇另行銷售，且銷售價格高于或低于合同價格與甲方無關；如甲方需要辦理過戶或公證手續，甲方將無條件配合乙方辦理。2012年3月19日，余先生與丁先生簽訂了補充協議，約定了房屋款和定金的交付方式以及違約責任。雙方同意建立房屋買賣合同關系。丁某于2012年3月19日向余某支付了5萬元，余某開具了收據。2012年4月13日，丁某向余某支付購房款30.5萬元。買賣雙方在履行“買賣合同”和“補充協議”時發生糾紛。余某上訴至順義法院，確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。法院經審理認為，違反法律、行政法規強制性規定的，合同無效。雙方簽訂的《銷售合同》和《補充協議》是雙方的真實意思表示。“補充協議”明確規定，丁某在不具備購房資格的情況下，可以選擇單獨出售。丁某是否具備購房資格與合同效力無關。買賣合同和補充協議的內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應當有效。余某確認合同無效的主張缺乏依據，法院不予支持。終審法院判決：駁回余某的全部訴訟請求。民事判決作出后，雙方均未提出上訴，現具有法律效力。

事后，余某向順義法院提起上訴，稱因丁某不具備購房資格，丁某無法辦理產權過戶手續，雙方買賣合同的目的無法實現，丁某未在約定期限內及時將涉案房屋出售經雙方協商，且未辦理委托公證手續，余某已支付高價再次購房，故無需委托丁某將涉案房屋出售，故有必要要求其解除買賣合同及雙方簽訂的兩份補充協議。

在訴訟中，丁某堅持繼續履行合同，并提出反訴：丁某向余某支付購房款76.5萬元，余某協助丁某將涉案房屋所有權轉讓給丁某指定的購房人胡某。經法院詢問，胡某陳述：丁某與胡某無親屬關系，胡某有購房資格，同意丁某將涉案房屋轉讓給胡某，胡某承認涉案房屋實際歸丁某所有。

余某和丁某均同意，自簽訂上述合同后，丁某不具備在北京購房的資格。一審法院經審理認為，丁某出售涉案房屋的前提是可以通過履行合同取得涉案房屋的所有權。雙方簽訂銷售合同及兩個補充協議時，國家和北京市已頒布實施了相關限購政策。現在雙方確認，自上述合同簽訂后，丁某就沒有在北京購房的資格。因此，由于房地產調控政策的頒布實施，買賣合同及兩份補充協議已無法繼續客觀履行。因此，法院支持余某要求終止買賣合同及兩份補充協議的主張。丁某沒有購房資格，因此無權要求余某幫忙將涉案房屋轉讓給丁某指定的購房人。因此，法院不支持丁某提出的雙方繼續履行買賣合同的主張。丁某的反訴沒有法律依據，本院不予支持。雙方房屋買賣合同終止后的有關問題可以另行解決。因此，一審法院裁定，自本判決生效之日起撤銷買賣合同及雙方簽訂的兩份補充協議，駁回反訴原告丁某的全部反訴請求。一審判決后，丁某向北京市第三中級人民法院提起上訴。二審法院經審理認為：丁某、余某在簽訂本案所涉及的合同及其補充協議時，房地產調控政策中關于住房限購的規定已經頒布實施，而且雙方都知道，由于住房限購政策的限制，丁某不具備購房資格，因此同意丁某為購房人，顯然違背了住房限購政策的約定。丁某和余某分別約定，丁某無法購買時，丁某可以單獨出售。丁某指定的購房人胡某已在法庭上陳述，同意將涉案房屋轉讓給自己，但承認涉案房屋實際歸丁某所有。這種協議的實質是規避限購政策。法院認為，丁某、余某簽訂的合同違反了《合同法》第七條關于訂立合同不得擾亂社會經濟秩序的規定，屬于《合同法》第九十四條第（五）項“法律規定的其他情形，當事人可以解除合同”的規定本合同及其雙方的補充協議將被取消。綜上所述，原判認定的事實清楚，法院應當予以維持。上訴人丁某的上訴缺乏事實和法律依據，本院不予支持。二審法院駁回上訴，維持原判。

2。相關法律問題研究本案爭議的焦點是買受人不具備購房資格時，是否可以將房屋貸款名稱登記在另一具有購房資格的人名下。根據合同法規定，有下列情形之一的，合同無效：1。一方當事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的。惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的。以合法形式掩蓋違法目的的。損害社會公共利益的。違反法律、行政法規強制性規定的。其中，對于第五項，《合同法若干問題解釋（二）》明確規定，“強制性規定”是指效力的強制性規定。在實際購房人不具備購房資格的前提下，借名購房后形成的房屋買賣合同是為規避限購政策而簽訂的合同，但不存在欺詐、脅迫的手段，不損害國家、他人或社會公共利益的目的不違法，不違反法律、行政法規的強制性規定，頂多因人民政府出臺的限購政策違反國務院北京市人民政府法律，沒有法律依據認定合同無效。（2） 規避限購政策的房屋買賣合同能否履行，意味著合同約定的權利義務開始產生法律效力，雙方應按照合同約定充分履行義務。在這種情況下，如果責令俞某將房屋轉讓給被貸款人胡某，就意味著不具備購房資格的丁某通過履行合同獲得房屋所有權，這將導致房產調控政策的失敗。因此，規避保單的合同履行是不應該被允許的。如果不允許履行規避政策合同，則取決于該合同是否符合合同終止條件。

由于本案原告和被告沒有就合同的終止達成協議，與約定的終止不符，我們只能考慮合同是否符合法定終止。《合同法》第九十四條規定的法定解除權有下列情形：一。因不可抗力致使合同目的無法實現的。在履行期限屆滿前，一方當事人明確表示或者以自己的行為表明其愿意履行