在目前的二手房市場(chǎng)上，相當(dāng)一部分購(gòu)房者采取貸款的形式買(mǎi)房，這就涉及到房屋何時(shí)過(guò)戶(hù)的問(wèn)題。一般流程是：簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同——購(gòu)房人憑買(mǎi)賣(mài)合同申請(qǐng)貸款——銀行出具貸款批準(zhǔn)書(shū)——房屋過(guò)戶(hù)——銀行按過(guò)戶(hù)手續(xù)向出賣(mài)人支付房款。首先，什么是貸款批準(zhǔn)書(shū)？所謂貸款批準(zhǔn)書(shū)，是指銀行審核買(mǎi)方信息，確認(rèn)買(mǎi)方資質(zhì)符合貸款條件，并出具證明，表明將“貸款給他”。作為賣(mài)家，您必須先確認(rèn)看到銀行出具的貸款批準(zhǔn)函，然后才能過(guò)戶(hù)。這是因?yàn)?，如果提前辦理過(guò)戶(hù)，房屋所有權(quán)會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但如果購(gòu)房者信息不被認(rèn)可，您的余額可能無(wú)法收回。第二，在什么情況下買(mǎi)方的貸款申請(qǐng)會(huì)被拒絕？

1。客戶(hù)還款能力不足，收入或自來(lái)水不符合條件（自來(lái)水未達(dá)到家庭單位月供的兩倍）

2。逾期次數(shù)過(guò)多（信用卡等房款和車(chē)貸逾期還款，連3家累計(jì)6家銀行都可以拒絕放款）

3。虛假收入證明。信息核實(shí)第三，有了貸款批準(zhǔn)書(shū)，能否進(jìn)行過(guò)戶(hù)？

銀行出具的貸款批準(zhǔn)函代表買(mǎi)方的貸款申請(qǐng)已經(jīng)通過(guò)審核，為了拿到銀行出具的貸款，賣(mài)方還需要進(jìn)行過(guò)戶(hù)。以貸款的形式支付房屋款，銀行貸款在房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)后及時(shí)發(fā)放。房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，銀行發(fā)放貸款不需要購(gòu)房者的簽字和授權(quán)，因此可以直接將房款打入業(yè)主賬戶(hù)。銀行在這里扮演著保護(hù)買(mǎi)方和賣(mài)方利益的角色。

銀行放貸有兩種方式，一種是以過(guò)戶(hù)信息（契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證通知書(shū)）為依據(jù)；另一種是以抵押資料（其他權(quán)證）為依據(jù)。第二種模式更快更方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保。

這里我們需要提醒賣(mài)方，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，您必須在交易結(jié)束時(shí)與銀行人員或中介確認(rèn)，房屋作為抵押物被帶走，而不是被買(mǎi)方帶走。最好的辦法是賣(mài)方和買(mǎi)方直接到銀行辦理抵押貸款。

完成此步驟后，銀行將安排10-15個(gè)工作日的貸款，這可能因銀行不同而略有不同。第四，如何防范交易風(fēng)險(xiǎn)由于房屋交易涉及大量房款，稍有疏忽就可能給自己帶來(lái)巨大損失。因此，在交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方必須在合同中約定以下細(xì)節(jié)。（1）約定的放款時(shí)間（2）如果貸款不能通過(guò)審批，或者審批過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者如何支付房?jī)r(jià)（3）如果貸款沒(méi)有通過(guò)銀行審批，購(gòu)房者不能按照約定支付房?jī)r(jià)，如何處理一套房子往往要花費(fèi)數(shù)百元千萬(wàn)，所以買(mǎi)賣(mài)雙方一定要謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于賣(mài)家要避免兩套免費(fèi)房丟失的情況，一定要注意整個(gè)過(guò)程，不要忽略任何細(xì)節(jié)。你知道嗎