只要合同有效,買方有權(quán)要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。以下是一個(gè)經(jīng)典案例供大家參考。【案情簡(jiǎn)介】盧某認(rèn)為房子離工作單位較遠(yuǎn),決定將房子賣掉。據(jù)房產(chǎn)中介吳某交代,盧某與林某簽訂了房屋買賣合同,約定房屋總價(jià)130萬,林某當(dāng)即支付了60萬的首付款。林某入住后,沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。
后來,呂某得知房?jī)r(jià)上漲,便要求提高房?jī)r(jià),但沒有得到林某的同意。呂某很生氣,又不知道丁某簽了房屋買賣合同,向丁某一次性支付了150萬,并立即辦理了過戶手續(xù),后丁某要求林某搬家。為保護(hù)他們的權(quán)益,林某向法院提起訴訟,要求依法解除盧某與丁某的房屋買賣合同。實(shí)踐中,對(duì)于林某的主張是否應(yīng)該得到法律的支持,有兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,林先生與陸先生之間的買賣合同無效,且未辦理登記過戶手續(xù),故林先生不是房屋所有人,其主張不予支持。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,盧某與林某的合同是有效的,林某有權(quán)要求盧某辦理房屋過戶手續(xù),法院應(yīng)終止張某與丁某的合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條的規(guī)定,當(dāng)事人之間訂立的房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同,除法律和合同另有規(guī)定外,自合同成立時(shí)生效;房地產(chǎn)權(quán)利未登記的,不影響合同的效力。因此,不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)成立的重要條件,而不是買賣合同的生效條件。買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)區(qū)別于物權(quán)變動(dòng)的效力。因此,林先生與陸先生、丁先生與陸先生之間的買賣合同自成立之日起生效,與房屋過戶登記是否辦理無關(guān)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條規(guī)定,依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,自登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)生效。本案中,丁某與陸某之間的房屋買賣合同有效,且房產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓給丁某,為善意第三人,故房產(chǎn)所有人應(yīng)為丁某。林某無權(quán)要求解除陸某與丁某之間的房屋買賣合同,但有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八條的規(guī)定,要求陸某返還已付的購房款及利息,并承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八條有下列情形之一,致使商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn),無法取得房屋的,買受人可以要求解除合同,退還已支付的價(jià)款:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未通知買受人將房屋抵押給第三人的;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人將房屋賣給第三人。
那么,通過以上的知識(shí),我們可以知道多房銷售的問題需要從多個(gè)方面來討論。如果您的情況比較復(fù)雜,本網(wǎng)站還提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎
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