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寧波
買房時如何處理糾紛
解除合同的權利
如果開發商不符合交房條件，業主該怎么辦？在這種情況下，很多購房者往往不及時出手，有的業主認為開發商不符合交房條件而交房是違約，開發商自然會按合同賠償或解除合同。但事實上，如果購房者不提出、不主張，甚至認為第一個再住的房子，卻不知道這種做法已經放棄了自己的權利，就等于默許了開發商的違約行為。根據不同情況，買方有權解除合同或要求賠償。關于解除權，《合同法》第五十五條規定：有下列情形之一的，解除權消滅：（一）有解除權的一方自知道或者應當知道解除事由之日起一年內未行使解除權；（二）當事人有撤銷權的人在知道撤銷原因后，明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。目前，法官通常會認定買受人的房屋征收是指買受人以自己的行為放棄了解除合同的權利。《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內不履行的，當事人一方要求解除合同的，除非雙方另有約定，否則應予以支持。撤銷權行使的合理期限為對方催告后三個月。對方不催告的，撤銷權自撤銷權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。”本條規定的三個月和一年兩個期間為排他性期間（不得以任何理由中斷或延長）。它們是不變的時期，不同于訴訟時效。不存在期限的終止、中斷或延長。期限屆滿，有撤銷權的人不行使撤銷權的，撤銷權消滅。索賠權也由所有人提出。當開發商為滿足合同條件而延遲交房時，買受人開始享有解除合同的法定權利。同時，從該日起終止合同的權利也進入了一年的期限。如果買方在排除期后向法院提出終止合同，其終止合同的請求將得不到法院的支持。開發商催告買受人在買受人享有解除合同權利之日起一年內行使解除合同權利的，買受人應當自接到通知次日起三個月內行使解除合同權利。三個月后，買方將無法通過向法院提起訴訟獲得法律支持。
對于開發商的違約行為，買方的索賠權也應首先由買方提出。如果房地產開發商對買受人的索賠有疑問，拒絕賠償，買受人需要通過法律途徑解決。《民法通則》第一百三十五條規定：“人民法院保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。”因此，買受人對開發商交付房屋有疑問的，必須書面提出，并注意證據保全。如果他和開發商協商解決不了問題，想通過法律程序解決，一定要注意不要錯過法院可以接受的訴訟時效。你知道嗎
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