商品房預售合同如何適用于情勢變更？

1。為了準確理解“情勢變更事實”的所謂情勢，有學者認為它是指“一切客觀事實作為合同成立的依據或環境”，也有人認為是“合同成立后發生的不可預見的情況”。這種觀點可以被視為一種廣義的情勢變化，包括不可抗力。另一方面，同一批學者認為，不可抗力既包括地震、臺風等自然災害，也包括政府行為和社會異常。這就造成了情勢變化與不可抗力之間的模糊性。情勢變化的事實應與不可抗力區分開來。所謂環境必須是影響整個社會的一部分，無論其最初的法律行為的基礎或環境如何建立。情勢變更的情形與不可抗力有相似之處。從另一個角度看，不可抗力可能導致情勢的變化，但情勢的變化不一定是由不可抗力引起的。具體到商品房預售情況的變化，可以簡化為以下幾類：一是國家法律的修改。如上所述，商品房預售合同具有很強的國家干預性。在商品房預售合同履行過程中，如果對規范商品房預售領域的國家法律法規進行調整，應認為商品房預售合同簽訂之初的法律環境發生了變化。二是國家商品房預售法律和政策調整。政策調整是我國商品房市場調控的重要手段。在商品房預售合同履行過程中，有關部門出臺相關調控政策，造成合同履行不公，應認定為情節變更。第三，經濟環境發生了巨大變化。在這里，我們要區分經濟環境的劇烈變化和形勢變化中的經營風險。一般來說，經營風險與環境變化有兩個區別：一是可預見，經營風險可預見，環境變化不可預見；二是程度。經營風險超出預見范圍的，可以進入情勢變更范圍。比如，適度通貨膨脹是商業風險，但物價飛漲應認定為情勢變化；第三是結果，即在商業風險條件下，雙方繼續履行合同不會導致明顯不公平的結果，如果是情勢變化，這將導致明顯不公平的結果。第二，情事變更原則的適用時間。情事變更原則要求情事變更的原因發生在合同履行過程中，具體是在簽訂預售合同到辦理預售登記手續的時間間隔內商品房轉讓。如果相關情況發生在預售合同簽訂前或簽訂時，即使有一方當事人不知道這種情況，也不適用這一原則，但應適用有關重大誤解或誤解的規定。預售合同履行完畢后發生情勢變更的，不影響預售合同的訂立和履行，不適用情勢變更。值得注意的是，如果商品房預售合同履行過程中情況發生變化，但雙方沒有根據情況變化調整合同履行，履行完畢后，雙方是否可以索賠。筆者認為，如果情勢發生變化，但雙方當事人仍相互履行，應認為債權債務關系已經消除，雙方當事人都放棄了情勢變更的主張。第三，目前情勢變化原因的不可預見性在于調整了雙方利益的非自愿失衡。因此，如果當事人預見到了情勢變化的原因，無論是否采取了一定的處理措施，都應視為當事人對后果的自愿承諾，這并不不公平，也不適合自愿使用這一原則。有人認為應當采用主觀標準，以當事人的實際情況為標準。也有人認為，判斷應當以客觀標準為基礎，即普遍合理的人的標準。從主觀標準來看，會增加締約成本和司法成本，而從客觀標準來看，則可能存在不公平。事實上，案件當事人的預見能力應當結合各種因素考慮，并考慮當事人的特殊情況。也應根據客觀原則進行評價，并結合合同簽訂時的實際交易情況進行判斷。

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