我國房地產市場上商品房預售按揭的概念、特點和條件十分豐富。根據建設部《住房抵押貸款管理辦法》第三條第四款的規定，預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付房價首付款后，支付剩余購房款的行為，并由貸款銀行將所購商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔保。根據我國傳統民法理論，抵押物應當是現實中存在的特定物。抵押人以未來財產作為抵押的，抵押合同無效。從國外一些國家的立法來看，大陸法系國家與英美法系國家存在著很大的差異。大陸法系國家，如法國，允許抵押未完工或將要建造的建筑物或附屬設施，而英美法系國家的立法不允許。在我國，效力較高的《城市房地產管理法》和《擔保法》對此沒有規定。近年來，為促進房地產市場持續發展，緩解房地產市場資金短缺，加快資金周轉，解決購房者的資金問題，一些省市、行業主管部門制定了《預售商品房按揭規定》住房。例如，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十七條規定：“未建或者在建的房屋、其他建筑物依法抵押的，當事人對抵押物進行登記的《北京市房地產抵押管理辦法》第五條第二款規定，依法取得所有權或者預期權益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款對預售商品房抵押作了明確規定。綜觀這些規定，我們可以看到，預售商品房按揭具有以下特點：

1。從按揭標的來看，預售商品房按揭標的尚未形成。這是預售商品房按揭與其他按揭的一個非常明顯的區別。一般抵押的標的物在設定抵押時已經存在，可以由抵押人所有或者實際控制。預售商品房抵押時，抵押標的物仍在建設或者待建。因此，對預售商品房進行抵押具有一定的風險。

2。從購房資金支付的角度看，購房者已按規定支付了房價首付，然后銀行代為支付剩余的購房款。因此，在設置預售商品房抵押貸款時，購房人應當已經支付了房價的首付。這里需要明確的是，購房者不僅有提前支付購房款的行為，而且所支付的購房款必須符合規定。從所有權角度看，抵押人不具有預售商品房的所有權。出賣人將已竣工的商品房交付買受人，并到房管部門辦理房屋登記手續后，才能享有商品房的所有權。因此，預售商品房抵押權本質上是一種期待權抵押。因為買賣雙方簽訂的商品房預售合同，是一種債權關系，而不是物權關系。從合同屬性來看，商品房預售抵押合同是一種從屬合同，屬于購房貸款合同。抵押的目的是保證購房人能夠按照約定支付購房貸款。因此，抵押人與抵押權人之間的抵押合同是保證抵押人能夠按照合同約定支付購房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權人簽訂商品房預售抵押合同辦理其他貸款，將直接背離商品房預售抵押的立法目的。為保障房地產市場的正常運行，保護預售商品房抵押關系當事人的合法權益，根據規定，預售商品房抵押應當符合下列條件：。預售商品房抵押權的主體是合法的。在預售商品房抵押關系的當事人中，“抵押人只能是預購人，不能是預售商品房的開發商”[2]因此，預售商品房抵押關系的抵押人是預購人，而不是開發商，抵押權人是能夠提供抵押的銀行依法辦理預售貸款業務。開發商為抵押人時，屬于在建工程抵押，不屬于預售商品房抵押。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款的規定，在建工程抵押是指抵押人取得在建工程的土地使用權以及在建工程的投資資產的行為在建工程以取得在建工程貸款，并將貸款以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔保。主體是否合法、合格，是判斷預售商品房抵押關系能否依法成立的前提。合法有效的商品房預售合同。買受人需要將預售商品房抵押時，必須確定開發商與買受人已簽訂商品房預售合同。根據《城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售應當具備下列條件：（一）已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）符合商業法規定提供預售的住房，開發建設投資達到項目建設總投資的25%以上，已確定建設進度和竣工交付日期；（4） 向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，領取商品房權證。商品房預售人應當按照國家有關規定，將預售合同報送縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記。因此，商品房預售必須符合上述規定。在此前提下，商品房預售合同可以由預售人與預購人才簽訂。同時，預售人與預購人之間是否存在合法有效的預售合同，也是判斷預售商品房抵押權能否成立的基本要件。抵押人貸款符合預售商品房抵押貸款的基本條件。根據建設部《城市房地產抵押貸款管理辦法》，預售商品房貸款的抵押，只有在購房者支付了房價首付款后，才能向銀行申請。因此，從建設部的規定來看，預售商品房按揭貸款的基本要求是：首先，購房人必須按規定支付房價首付，否則，就不可能進入預售商品房按揭程序。當然，買方已按規定支付了首付款，并應提供符合財務會計結算要求的付款憑證。因此，購房人是否按規定支付首付，是判斷預售商品房按揭能否合法有效成立的標準之一。其次，貸款銀行將支付剩余的購房款。也就是說，購房者支付首付中規定的房價后，剩余的房價將由銀行支付。因此，從貸款提供者的角度看，是銀行而不是其他單位；從貸款目的看，是支付購房款除首付房價外，而不是其他目的。從本案來看，雖然**公司與**村支行簽訂了《流動資金借款合同》，但目的是購買鋼材。這顯然是不和諧的