在商品房銷售過程中，房地產開發商在簽訂正式的《商品房銷售合同》之前，通常要向購房者收取一定的費用。這種費用常被稱為“押金”、“押金”、“押金”等，一般在返還上沒有明確規定。因為商品房銷售中的可變因素很多，甚至有些項目不具備銷售條件，一旦出現糾紛，當消費者不想買房時，很難退還已付的首付費用。

楊先生與某開發商簽訂了《商品房認購書》，約定楊先生當天交定金2萬元，預訂商品房。15日內，楊先生應與開發商簽訂《商品房買賣合同》，并支付首期購房款，否則開發商有權沒收定金，將商品房單獨出售。付了定金后，楊先生在約定的日期內將首付拿到售樓處簽訂合同。但在簽訂合同的過程中，雙方就補充協議的條款多次協商、爭論，導致買賣合同未能簽訂。開發商認為楊先生違約，決定沒收其已交納的2萬元定金。李某認為開發商違約，準備向人民法院起訴開發商，要求雙倍返還定金。曾女士以46萬元的價格從一家房地產開發公司購買了一套商品房。簽了“商品房認購書”后，開發商向他收取了2萬元定金。后來，曾女士發現該樓盤沒有取得商品房預售許可證，于是要求退還定金。前不久，張小姐與開發商簽訂了《商品房認購協議》，并交了1萬元定金。開盤后，張小姐如期去簽合同，但售樓小姐提供的正式合同和補充協議與之前的廣告相去甚遠。張女士覺得被騙了，不想再買了，要求退還定金。

這些案例是關于商品房交易過程中“定金”與“定金”的區別。二者雖然只有一個詞不同，但從法律的角度看，卻有很大的不同。

“定金”是指房屋買賣合同訂立時，為了保證合同的履行，買受人先將部分貨款支付給開發商。合同履行后，定金*將作為房款退還或沖抵。如果買方不履行合同，他無權要求退還定金。開發商不履行合同的，定金加倍。《擔保法》對定金作了明確規定：當事人可以約定一方向對方支付定金，作為債權的擔保。債權人履行債務后，定金*作為價款或者追回。給付定金的一方不履行約定的義務的，無權要求返還定金。收取定金的一方不履行約定義務的，應當雙倍返還定金。押金*應以書面形式約定。定金金額不得超過主合同標的物的20%。

“定金”是指購房人與開發商就房屋買賣意向達成協議后，在簽訂的臨時認購協議中約定的金額。買受人交付定金后，出賣人不得在約定時間內將房屋出售給他人。定金對合同沒有擔保效力，不像“定金”對違約有懲罰性作用。因此，當購房者不想買房時，有權要求開發商退還“定金”。

在某些情況下，雖然“商品房認購書”上注明了“定金”，但“定金”實際上相當于“定金”。

在商品房銷售的實際操作過程中，當購房者選擇自己滿意的樓盤并與開發商達成初步購房意向時，開發商會要求購房者簽訂“認購書”“認購書”一般對所購商品房的位置、面積、價格等作出約定，還規定購房人應當交納定金。如買賣雙方在認購書中約定：雙方未簽訂正式商品房買賣合同的，定金不因買受人違約而退還；開發商違約的，定金應雙倍退還。那么，此時的“押金”實際上屬于“押金”的性質，應該按照“押金罰則”來處理。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人接受買受人的定金，以認繳、裁定等方式為訂立商品房買賣合同提供擔保的，預約等，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，按照定金法的規定辦理；因不可歸責于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應當將定金退還買受人。”此外，建設部的《商品房銷售管理辦法》已于今年6月1日起施行。《辦法》第二十二條規定了開發商在簽訂商品房買賣合同前收取的定金或定金：“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預付款。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取預付款性質費用的，所收取的費用作為簽訂商品房銷售合同時的房價；符合條件的當事人未訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當將收取的費用退還買受人；當事人另有約定的，按照約定收取價款”。這篇文章是關于訂金的規定。根據這一規定，開發商銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取定金或者定金屬于違法行為。開發商銷售的商品房符合銷售條件的，應當分兩種情況分別處理。一是買受人不符合銷售條件，雙方未能就合同條款達成一致并簽訂正式的商品房買賣合同的，開發商應退還所收到的預付款。其次，如果購房者和開發商對定金或其他預付款另有約定，比如開發商在認購書或定金收據上寫明購房者在規定時間內不簽訂合同或不支付首付，則定金不予退還。在這種情況下，雙方的協議應適用。

提示：

買家在簽署“認購書”和支付定金或押金時應謹慎。首先，要充分了解擬購買商品房的相關情況和開發商提供的購房合同（含補充協議）示范文本。同時，他們還應充分了解“認購書”中的房屋面積、價格、交房日期和違約責任等情況，有條件的話，購房人可以直接與開發商簽訂正式的商品房銷售合同，以避免在簽訂修改后的商品房買賣合同時因部分條款不一致而損失定金或定金而與開發商簽訂合同。

如果購房者確實選好了自己喜歡的房子，可以先與開發商協商正式的商品房銷售合同和補充協議，在正式合同協商后再簽訂“認購書”，或與開發商在“認購書”中明確約定，因雙方協商不成，在一定期限內不能簽訂正式合同，并全額退還定金。你知道嗎