編輯：您好！我喜歡大興的社區(qū)。這個(gè)小區(qū)的環(huán)境還可以，特別是價(jià)格比其他地方便宜多了。銷(xiāo)售人員告訴我，這個(gè)社區(qū)之所以這么便宜，是因?yàn)樗麄儧](méi)有申請(qǐng)“銷(xiāo)售許可證”，也不打算再申請(qǐng)?jiān)S可證。他們還說(shuō)，如果是我自己買(mǎi)的房子，有沒(méi)有銷(xiāo)售許可證都無(wú)所謂。對(duì)不起，這真的重要嗎？讀者劉宇：你好！關(guān)于你的問(wèn)題，我想從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度談一下“五證”。什么是“五證”？一般“五證”是指：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用許可證、工程開(kāi)工許可證和銷(xiāo)售許可證。這五證是各行業(yè)管理部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中批準(zhǔn)頒發(fā)的各種法律文件。如果開(kāi)發(fā)公司出售房屋時(shí)五證齊全，則意味著開(kāi)發(fā)商按照國(guó)家和北京市的規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目基本上經(jīng)歷了立項(xiàng)、可行性研究、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政規(guī)劃方案、房屋建設(shè)、市政建設(shè)、竣工驗(yàn)收等過(guò)程。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，全過(guò)程受到國(guó)家和北京市各行業(yè)管理部門(mén)的嚴(yán)格監(jiān)督管理。隨著項(xiàng)目的發(fā)展，國(guó)家和北京市有關(guān)行業(yè)管理部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目成熟度及時(shí)頒發(fā)各類(lèi)證書(shū)。可見(jiàn)，五證齊全的房屋在土地使用合法性、房屋建筑合法性、市政設(shè)施合法性等方面具有法律依據(jù)，這是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的商品房能夠合法、正常使用的基本前提。此外，我們需要提醒您的是，有些項(xiàng)目，似乎有完整的五個(gè)證書(shū)可能是不合法的。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，一定要仔細(xì)辨別開(kāi)發(fā)商提供的五證是否為所購(gòu)房屋的五證。也就是說(shuō)，要看清楚五證上劃定的地塊和房屋是否與所售地塊和房屋一致。五證不全，是指五證不全，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)范開(kāi)發(fā)程序和環(huán)節(jié)上存在缺陷或問(wèn)題。從目前的開(kāi)發(fā)實(shí)踐來(lái)看，問(wèn)題大多出現(xiàn)在《土地使用證》和《房屋買(mǎi)賣(mài)許可證》上。如果沒(méi)有《土地使用證》，就意味著開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)（居住70年）沒(méi)有土地使用權(quán)，也就是說(shuō)沒(méi)有土地處置權(quán)。當(dāng)然，在土地上建房，向社會(huì)和消費(fèi)者銷(xiāo)售商品房，是不合格的。沒(méi)有《土地使用證》的事情一般發(fā)生在那些投資者與單位或開(kāi)發(fā)商合租的住房、集資建房的單位、沒(méi)有土地使用手續(xù)的違法開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目上。如果沒(méi)有《銷(xiāo)售許可證》，就意味著開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足額繳納土地出讓金，有的土地出讓金逾期未繳，就意味著土地使用權(quán)不完全合法。事實(shí)上，不完全合法和違法的后果對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是一樣的——以后不能頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。不過(guò)，對(duì)于五證不全的項(xiàng)目，也存在二者區(qū)別的問(wèn)題。在一些項(xiàng)目中，五證暫不齊全，一般是由于程序原因。對(duì)于此類(lèi)項(xiàng)目，暫時(shí)缺失的證書(shū)可以在將來(lái)完成。因此，如果您對(duì)目前五證不全的項(xiàng)目感興趣，并計(jì)劃提前購(gòu)買(mǎi)，必須在五證到位時(shí)實(shí)施。問(wèn)題是因?yàn)槌绦蜻€是資金？但有些項(xiàng)目從立項(xiàng)、劃撥土地開(kāi)始就是違法的，因此不具備彌補(bǔ)的條件。買(mǎi)房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)遠(yuǎn)離這類(lèi)房屋。表面上看，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是房子的實(shí)物。其實(shí)，他們買(mǎi)的是房子的產(chǎn)權(quán)和應(yīng)該由房子共有的土地使用權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)證是購(gòu)房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的法律憑證，是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋享有權(quán)利的標(biāo)志。產(chǎn)權(quán)人可以按照國(guó)家規(guī)定享有房屋的使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)和其他權(quán)利（抵押權(quán)等）。五證齊全，開(kāi)發(fā)商具備申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證的基本條件。因此，買(mǎi)受人也可以承諾辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)受人或產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益得到保障。如果五證不齊全，開(kāi)發(fā)商就不具備辦理產(chǎn)權(quán)的資格，就不能履行為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)的承諾。此外，如果開(kāi)發(fā)商具備辦五證的條件，還將涉及相關(guān)手續(xù)的審批、相關(guān)證件的齊全以及費(fèi)用的繳納。因此，很難保證完成五證的時(shí)間，也很容易與購(gòu)房者合作出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛。我要特別提醒你，你花錢(qián)買(mǎi)的是法律權(quán)力。如果權(quán)力本身是違法的，“買(mǎi)房”和砸錢(qián)有什么區(qū)別。為了自己的權(quán)益，盡量買(mǎi)五證齊全的房子。不要短時(shí)間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)五證不全的房屋，這樣會(huì)造成經(jīng)濟(jì)等方面的損失。