購房者在購買公寓時如何區分住宅物業和商業物業？認定方法：核對《土地使用證》按有關規定，房屋使用權性質與土地使用權一致，商品房性質僅為住宅用地、商業用地和工業用地。購房者只需查看《土地使用證》中的用地一欄，住宅或商業用地便一目了然。如果在售樓部看不到“土地使用證”，可以向置業顧問咨詢。商品房與普通住房的區別在于土地使用性質和產權性質的不同1、不同的土地使用年限商品房的土地使用年限為40-50年；普通住房的土地使用年限為70年，不同產權性質的商品房屬于非普通住房。商住樓一般具有下層商業網點、上層住宅的特點。普通股住房通常不是這樣。

一般來說，開發商簽訂土地使用權合同后，原有的商業、綜合、住宅等土地規劃性質不能改變。

但針對不同的市場需求，開發商可以做出不同于原有土地使用性質的產品。例如，在商業性質的土地建設產品定位為住宅物業，或在住宅性質的土地建設產品定位為商業物業。雖然買受人取得的產權證仍然是原土地使用權證，但買受人可以將該房產用于其他用途。

其中，在商業用地上建設住宅用房是近兩年來開發商開始采用的一種新興做法，原因是嚴格禁止協議出讓土地，實行招拍掛，導致住宅供應量大幅減少，價格上漲稀缺。住宅用地上建設寫字樓是大家熟悉的“商品房”（70年產權，但產品定位是寫字樓，建設標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全是寫字樓的標準）。與原有土地性質不同用途的房地產的優缺點這里，在商業用地上新建住宅的優缺點概括如下：

主要缺點如下：

1，使用年限

商業設施40年，辦公樓50年，這比70年的住宅樓更嚴重。產權時間是土地使用權時間，而不是房屋產權時間。因為買房后，房子的產權屬于你，但你只有土地使用權，沒有所有權。土地所有權屬于國家。根據國家規定，純住宅用地使用權年轉讓年限最長為70年，商業用地年轉讓年限最長為40年。因此，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后，國家有權收回土地及其附著物?？磥?0年、70年對現在的業主影響不大，但由于《物權法》沒有明確規定綜合用地上的房產使用權是否可以自動續期，因此購買綜合用地上的商住用房仍存在一定風險?！段餀喾ā返?49條規定，住宅建設用地使用權期滿自動續期。非住宅建設用地使用權期滿后的續期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動產權屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。首購、轉讓契稅按3%征收，住宅按1.5%征收。如果國家開征房產稅和土地增值稅，商品房的標準將高于住宅。多數房貸方式無法申請公積金貸款，但也有少數項目可以通過開發商的努力來完成。另外40年產權或50年產權，如使用銀行貸款，只能獲得50%或60%的按揭，最長貸款期限為10年。

4。生活費

根據公共建筑使用規定，水、電、暖等使用費用采用商業價格。因此，購房者在買房時要問清楚。目前，多數開發商在開發初期采取相應的補救措施，并可按土建價格支付。設計標準不同。公共建筑受朝向、采光、深度等方面的限制較少，而普通住宅則有較高的要求。主要優勢如下：

1、在保值上，開發商可以將土地建設成本高的商品房改為住宅銷售，主要是由于房屋變異性強、風險低、銷售速度快、資金回籠時間短等因素。當然，最關鍵的原因是區域性住房的強烈稀缺性，可以實現高利潤價值！因此，人們在購買這類住房時有必要購買，往往是由于缺乏其他選擇，而相應的房產保值也比較好。

2。非住宅房屋的建設標準各不相同。如果按照公共建筑的相關要求，人防、消防的建設標準較高，對開發商來說成本會增加，但對購房者的使用影響不大。

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