在二手房交易中，簽訂陰陽(yáng)合同或許可以省錢(qián)，但其背后的法律風(fēng)險(xiǎn)卻不容忽視。陰陽(yáng)合同泛濫，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管思路亟待調(diào)整。

這兩天，在北京工作3年多的李女士以160多萬(wàn)元的總價(jià)買(mǎi)了一套二手房。雖然價(jià)格不低，但她很滿(mǎn)意，根據(jù)中介的建議，她與賣(mài)家簽訂了一份陰陽(yáng)合同，“省了近10萬(wàn)元的稅費(fèi)”。陰陽(yáng)合同又稱(chēng)黑白合同，是指二手房交易雙方簽訂的兩套合同。一套陰合同用于實(shí)際執(zhí)行，另一套陽(yáng)合同用于向房管和稅務(wù)部門(mén)備案。其中，陰合同中的價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)，而陽(yáng)合同中的價(jià)格往往遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，從而達(dá)到避稅的目的。陰陽(yáng)合同真的那么神奇嗎？其背后是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)和危害？記者進(jìn)行了調(diào)查。10月下旬的一天，在北京金融街附近的一家房屋中介門(mén)店，中介小孫向記者介紹：“有一套88平方米的房子，每平方米4.3萬(wàn)元左右。現(xiàn)在你可以看到房子了。“如果你買(mǎi)了它，你能避稅嗎？”記者問(wèn)。“是的，我們可以按照政府的指導(dǎo)價(jià)每平方米1萬(wàn)元幫助申報(bào)稅收，總共可以節(jié)省10萬(wàn)元以上。”

“在提交給稅務(wù)部門(mén)的合同中是否寫(xiě)著銷(xiāo)售價(jià)格是每平方米1萬(wàn)元？”

“是的，我們將簽訂另一份實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格合同。”

“這會(huì)有問(wèn)題嗎？”

“不，我們一直這么做，從來(lái)沒(méi)有問(wèn)題。”小孫非常自信。

記者還走訪(fǎng)了**西單、崇文門(mén)、朝陽(yáng)門(mén)等區(qū)域多家房屋中介公司的門(mén)店。多家門(mén)店均表示，簽訂陰陽(yáng)合同已成為公開(kāi)的秘密，絕大多數(shù)買(mǎi)家都會(huì)利用陰陽(yáng)合同來(lái)避稅。

朝陽(yáng)門(mén)附近一家門(mén)店的經(jīng)理告訴記者，買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要與出賣(mài)人和中介公司簽訂4份協(xié)議，包括存量房買(mǎi)賣(mài)合同、中間保險(xiǎn)合同、過(guò)戶(hù)按揭代理合同和委托書(shū)。陰陽(yáng)合同的詭計(jì)隱藏在存量房買(mǎi)賣(mài)合同中。

為了解釋清楚，店長(zhǎng)向記者出示了兩份簽訂的北京存量房銷(xiāo)售合同，其中一份有套，一份有成交號(hào)，已經(jīng)通過(guò)了房屋土地管理局的審核，上面的價(jià)格是政府指導(dǎo)價(jià)；另一份沒(méi)有套，里面寫(xiě)的價(jià)格是真實(shí)的交易價(jià)格。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，二手房買(mǎi)賣(mài)稅包括契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，其中最重要的是營(yíng)業(yè)稅。所售二手房購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年的，出賣(mài)人按銷(xiāo)售余額的5.5%繳納營(yíng)業(yè)稅。既然稅費(fèi)主要由賣(mài)方承擔(dān)，為什么買(mǎi)方要搶陰陽(yáng)合同呢？“在簽訂合同之前，賣(mài)方說(shuō)我要承擔(dān)所有的稅費(fèi)，否則我就不賣(mài)了。”李女士說(shuō)。

李女士的說(shuō)法得到了很多中介的證實(shí)。朝陽(yáng)門(mén)店經(jīng)理表示，雖然理論上主要稅種都是由賣(mài)家支付，但他們基本上會(huì)要求買(mǎi)家承擔(dān)。消費(fèi)者在支付了高昂房?jī)r(jià)的同時(shí)，也承擔(dān)了不少稅費(fèi)，自然會(huì)選擇簽訂合同。法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

然而，陰陽(yáng)合同是否如房屋中介所說(shuō)的那么美好？專(zhuān)家提醒，陰陽(yáng)合同無(wú)效，面臨巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。

西南政法大學(xué)民商法學(xué)院院長(zhǎng)、中國(guó)法學(xué)會(huì)民法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙萬(wàn)義指出，簽訂陰陽(yáng)合同的主要目的是逃稅或騙取虛假銀行貸款，其目的本身就是違法的。根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，“惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”、“以法律形式隱瞞違法目的”等均為無(wú)效合同。

“雙方簽訂的合同，只有經(jīng)過(guò)法律確認(rèn)，才能被認(rèn)定為有效并受法律保護(hù)。如果合同效力存在瑕疵，當(dāng)事人的權(quán)利將處于不確定狀態(tài)，得不到法律的嚴(yán)格保護(hù)。”趙一萬(wàn)強(qiáng)調(diào)。他舉例說(shuō)，如果雙方就交易提起訴訟，法院將審查合同的訂立和效力。一旦合同被視為無(wú)效，基于合同的轉(zhuǎn)讓程序可能會(huì)因虛假登記而取消。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)王毅表示，簽訂陰陽(yáng)合同也將面臨行政罰款的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)稅收征管法明確規(guī)定，納稅人以虛假納稅申報(bào)方式不繳納或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅漏稅，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳稅款，并處5倍以下的罰款。此外，簽訂陰陽(yáng)合同也可能導(dǎo)致刑事責(zé)任。《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條規(guī)定，納稅人偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額百分之十以上不滿(mǎn)百分之三十，偷稅數(shù)額一萬(wàn)元以上不滿(mǎn)十萬(wàn)元的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅額一倍以上五倍以下罰金；偷稅額占應(yīng)納稅額百分之三十以上，偷稅額十萬(wàn)元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅額一倍以上五倍以下罰金。

除了稅收流失，陰陽(yáng)合同也直接導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)失真。今年9月，北京宣布暫停發(fā)布二手房均價(jià)，因統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)與部分中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)“打架”，引起公眾質(zhì)疑。北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人坦言，由于二手房市場(chǎng)存在陰陽(yáng)合同等復(fù)雜問(wèn)題，暫時(shí)無(wú)法對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)查，因此暫停數(shù)據(jù)發(fā)布。監(jiān)管思路需要調(diào)整實(shí)際上，為了打擊陰陽(yáng)合同，監(jiān)管部門(mén)采取了嚴(yán)厲措施。2009年起，北京市全面推行二手房交易網(wǎng)上簽約，實(shí)現(xiàn)了銀行與房屋土地管理局的聯(lián)網(wǎng)。注冊(cè)合同和貸款申請(qǐng)合同只能是同一個(gè)合同。這樣一來(lái)，如果登記合同價(jià)格低，銀行貸款就會(huì)低，這就擠壓了陰陽(yáng)合同的生存空間。

今年9月1日，深圳市《房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》實(shí)施，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為交易當(dāng)事人規(guī)避交易稅費(fèi)等非法目的提供便利，不得在同一房地產(chǎn)上簽訂陰陽(yáng)合同。否則，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將被罰款5萬(wàn)元，經(jīng)紀(jì)人將被罰款2萬(wàn)元。但本報(bào)記者實(shí)地采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，陰陽(yáng)合同現(xiàn)象并沒(méi)有大的改變。一些中介甚至“發(fā)明”了兩種網(wǎng)簽方式來(lái)逃避監(jiān)管。

所謂兩次網(wǎng)簽，是指中介機(jī)構(gòu)先幫助購(gòu)房者進(jìn)行高成交價(jià)的網(wǎng)簽，申請(qǐng)貸款；貸款獲批后，取消網(wǎng)簽，重新進(jìn)行低成交價(jià)的網(wǎng)簽，繳稅過(guò)戶(hù)。這樣，購(gòu)房者可以獲得更多的貸款和減稅。

如果陰陽(yáng)之間的契約被禁止了，但是還沒(méi)有決定，怎么能治愈呢？王毅告訴記者，僅從民法的角度來(lái)看，現(xiàn)有的規(guī)則就足以處理陰陽(yáng)合同的問(wèn)題。”但在交易領(lǐng)域，如何建立現(xiàn)金交易和賬外交易的制約機(jī)制，確實(shí)值得思考。”然而，北京大學(xué)法學(xué)院副教授、房地產(chǎn)法研究中心主任婁*波認(rèn)為，陰陽(yáng)合同現(xiàn)象泛濫，某種程度上，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管思路需要調(diào)整。”在二手房交易中，對(duì)賣(mài)方征收營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅種原本是為了抑制投機(jī)。但事實(shí)證明