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寧波
如何處理承租人擅自轉租引發的糾紛
根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款的規定，出租人自行轉租的，可以解除合同，也可以不解除合同。如果出租人不解除合同，轉租關系仍然存在，不受影響。如果出租人終止合同，轉租合同是否會同時終止？答案應該是肯定的。由于轉租人與出租人沒有直接租賃關系，轉租人自然無權要求出租人承擔違約責任。轉租人能否向承租人提出請求，取決于轉租人是否善意。轉租人知道或者應當知道轉租人未經出租人同意與轉租人訂立轉租合同的，無權要求承租人承擔違約責任。只有當轉租人不知道或者不應該知道轉租人未征得出租人同意，即誤認為承租人轉租是同意轉租時，承租人才應承擔與轉租人的違約責任。此外，一旦轉租人知道轉租是不同意轉租，應給予轉租人終止轉租合同的權利。另一個問題是承租人和承租人之間的法律關系。實質上，承租人轉租屬于違約行為。此時，采取限制主義和區別主義立法模式的國家或地區允許出租人終止租賃合同。根據嚴格的解釋，只要承租人有自轉租行為，出租人就有權解除合同。這樣，對保護出租人的利益確實非常有利。而且，承租人轉租本身是否構成侵權，值得商榷。出租人是租賃物所有人的，承租人轉租構成對出租人所有權的侵害。上述觀點值得商榷。因為租賃是房屋所有人（只討論房屋所有人以自有財產出租的情況），通過合同將租賃房屋的占有權、使用權和收益權轉讓給承租人，而承租人只保留處分房屋的權利，收取租金作為轉讓價格其他權利和職能。承租人自行將房屋轉租時，雖然出租人與承租人之間的完整程度受到動搖，但租賃物將被毀壞，承租人應當對出租人造成的租賃物損害承擔賠償責任。因此，很難說出租人的所有權受到了侵犯。因此，不宜支持出租人的侵權損害賠償請求。另外，承租人自行轉租時，承租人收取的租金是否屬于不當得利。出租人通過租賃合同收取租金，使承租人占有、使用、取得租賃物。承租人自行轉租收取的租金只是其使用和收益的一種變相形式，出租人的租金不受損害。由此可見，承租人取得的租金并非沒有法律依據，同時也不損害他人利益（特別是分承租人的利益），這與不當得利的構成相去甚遠。你知道嗎
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