1、 房屋租賃合同效力爭議（一）租賃房屋未經(jīng)合同法第五十二條規(guī)定的消防驗(yàn)收合格，租賃合同是否有效，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。使用未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋，確定城市房屋租賃合同效力的主要法律依據(jù)是《消防法》第十三條第三款的規(guī)定：需要按照國家消防技術(shù)規(guī)范進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)項(xiàng)目工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)完成，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。因此，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，租賃房屋必須經(jīng)消防部門依法驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格或者驗(yàn)收不合格的，租賃合同視為無效。當(dāng)然，在界定“必須進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目”時(shí)，必須明確只有“需要按照國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)項(xiàng)目”必須在竣工時(shí)進(jìn)行消防驗(yàn)收。因此，不宜籠統(tǒng)地認(rèn)為所有城市出租房屋都必須經(jīng)過消防驗(yàn)收，沒有消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，租賃合同就無效。（2） 出租房屋未經(jīng)全面驗(yàn)收的，根據(jù)《建筑法》第六十一條的規(guī)定，租賃合同是否有效，“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，未經(jīng)全面驗(yàn)收而簽訂的租賃合同，違反了《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，依照《合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。最高人民法院認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。出租人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)生效。同時(shí)，現(xiàn)行法律沒有限制出租人根據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人的違約責(zé)任。合同責(zé)任不僅包括收回租金，還包括違約方終止履行合同的責(zé)任。因此，出租人提出終止租賃合同的建議應(yīng)予支持。最高人民法院第一人民法院認(rèn)為，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破了“先房后租”的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃對象出租已成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的普遍現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對以在建房屋為租賃標(biāo)的的當(dāng)事人簽訂的租賃合同和房屋轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定，與其他合同一樣，實(shí)行國家干預(yù)原則，即：，依職權(quán)審查合同是否違法。對于不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效條件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重合同當(dāng)事人意思自治原則，承認(rèn)該合同有效。第二，房屋租賃合同效力的確定。出租人與承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃房屋的條款、租金、期限、違約責(zé)任達(dá)成協(xié)議的，視為合同成立。根據(jù)有關(guān)法律和地方行政法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃合同的效力應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：（1）合同主體是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行為要件。比如是無民事行為能力人還是限制民事行為能力人。（二）審查租賃標(biāo)的是否受到法律、法規(guī)的禁止。但只要法律法規(guī)不禁止出租房屋，就應(yīng)該可以出租。但1995年建設(shè)部42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：。未依法取得房屋所有權(quán)證的；

2；

3。共有房屋未經(jīng)共有人同意；

4。所有權(quán)有爭議；

5。屬于違法建筑；

6。它不符合安全標(biāo)準(zhǔn)；

7。未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押的；

8。不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定；

9。法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

以上是律霸編輯為您整理的上述問題的相關(guān)知識。希望以上信息能幫助您解決相關(guān)法律問題。如果您遇到相關(guān)法律問題無法解答，我們有專業(yè)的律師為您提供詳細(xì)的法律咨詢服務(wù)，歡迎您到法律BA網(wǎng)咨詢。你知道嗎