很多人在陌生的環境下工作，一開始都不買房，也拿不到足夠的資金。他們選擇房屋租賃的方式，主要包括住宅房屋租賃和經營性房屋租賃。隨著社會經濟的快速發展，房屋租賃越來越普及。然而，我國的法律規范過于原則化，人們的法律意識淡薄，糾紛層出不窮。本文以7月30日公布的《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》（發審[2009]11號，以下簡稱《房屋租賃解釋》）為依據，總結了房屋租賃中常見的法律風險及防范措施，2009我國《合同法》規定，租賃期限超過六個月的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為無限期租賃。這意味著，如果口頭約定的租賃期限超過6個月而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限將被視為無法成立，只能被視為無限期租賃。另外，由于缺乏書面合同，雙方的權利義務不易確定，容易發生糾紛。因此，無論租期長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面租賃合同，明確雙方的權利和義務。一般來說，租賃合同應當包括名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付方式、租賃維修等條款。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》之前，實踐中對房屋租賃合同的無效問題眾說紛紜，嚴重損害了法律的確定性和統一性。《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，只有違法建筑租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同才視為無效。同時，允許當事人在一審法院辯論結束前采取補救措施，最大限度地發揮合同效力。另外，即使租賃合同無效，承租人仍需交納入住費，一般參照合同約定的租金標準。

在認定違法建筑范圍時，確定未取得《建設工程規劃許可證》或者未按照《建設工程規劃許可證》規定建設的房屋、未按照《建設工程規劃許可證》規定審批或者建設的臨時建筑經批準的內容，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。因此，承租人在簽訂房屋租賃合同前，應當嚴格審查出租人是否為該房屋的合法所有人，該房屋是否為合法房屋。根據我國合同法，租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不超過二十年。

需要注意的是，如果租賃期限超過六個月，但沒有簽訂書面租賃合同，房屋租賃只能視為非正常租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人應當在合理期限前通知承租人。第四，房屋裝修的處理一直是實踐中的熱點和難點問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》之前，對承租人裝修房屋的處理缺乏統一的規定。根據房屋裝修是否經出租人認可、租賃合同是否有效、是否附裝修，房屋租賃的解釋適用完全不同的規則：

1。租賃合同無效時，沒有附屬物的裝修，出租人同意使用的，可以轉租給出租人；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。出租人同意使用所附裝修的，可以轉換為出租人的所有權；出租人不同意使用的，雙方應當按照合同無效的過錯分擔現值損失。承租人經出租人同意裝修，租賃期滿或者合同終止的，除當事人另有約定外，不構成附著物的裝修可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。（1） 因出租人違約而解除合同的，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內的裝修殘值損失；（2）因承租人違約而解除合同的，在剩余租賃期內，承租人無權要求出租人賠償裝修殘值損失。但出租人同意使用的，應當在使用價值范圍內給予適當補償。

（3）因雙方違約而終止合同的，剩余租賃期內裝修殘值損失由雙方按各自過錯承擔；（4）因不可歸責于雙方的原因終止合同的，剩余租賃期內的裝修殘值損失，按照公平原則由雙方分擔。租賃期屆滿，承租人無權要求出租人賠償附帶裝修費用，但當事人另有約定的除外。我們注意到，根據有效合同和無效合同的不同法律效力，房屋租賃的解釋對裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的標準。現值損失是指合同無效時裝修的現存價值。合同無效時，承租人通常已占用和使用租賃房屋一段時間，在此期間享有的裝修利益不應計入無效合同的損失范圍。殘值損失是指合同終止時裝修的剩余“價值”。該“價值”的確定以合同終止時裝修的現值為基礎，不能低于合同履行期間攤銷的裝修費用。因此，承租人需要裝修房屋的，應當在征得出租人同意的情況下合理確定租賃期限，并在租賃合同中明確約定租賃期限屆滿或者合同終止時如何處理裝修。5房屋擴建的處理。《房屋租賃解釋》還根據房屋擴建是否經出租人批準，是否辦理合法建設手續，對房屋擴建的處理適用不同的規則：

1。承租人未經出租人同意進行擴建所發生的費用由承租人承擔，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。經出租人同意，承租人同意擴建工程，但雙方對擴建費用的處理意見不一致的，按下列情況分別處理：

（1）辦理合法施工手續的，擴建費用由出租人承擔；經出租人同意的，擴建費用由出租人承擔未辦理合法施工手續，擴建費用由雙方按過錯分攤。因此，承租人需要擴建房屋的，應當征得出租人的同意，并辦理合法的建設手續。同時，應在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。為了最大限度地維護法律狀態的穩定，《房屋租賃解釋》規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，無權以承租人不同意為理由要求解除轉租合同或者認定轉租合同無效。因此，出租人知道承租人未經同意轉租的，應當及時行使權利。在實踐中，我們經常會遇到出租人因訴訟時效已過而不能主張租金的情況。一方面，由于出租人不知道一年的特別訴訟時效適用于遲延或拒絕支付租金，他認為訴訟時效為兩年。另一方面，出租人往往產生誤解，認為只要雙方的租賃關系繼續，租金就沒有訴訟時效，這是錯誤的。

租賃合同為連續合同，租金訴訟時效按每個支付周期計算，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。支付期限沒有約定或者約定不明確的