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寧波
上海市高級人民法院關于審理房屋租賃糾紛適用法律若干問題的答復（二）
4、 優先購買權。承租人在未登記租賃合同中是否有優先購買權？租賃合同中的承租人依法享有優先購買權，該權利不受登記的影響。但是，未經登記的租賃合同，承租人的優先購買權不得對抗第三人。這里所說的“不能對抗第三人”，是指房屋權屬一旦發生變化，除非能夠證明第三人惡意，否則未登記租賃合同的承租人不得以優先購買權為由主張優先取得房屋所有權。當然，優先購買權是承租人在租賃合同中的一項法定權利。承租人因出租人將房屋出售給第三人的行為而不能實現優先購買權的，應當視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔違約責任。出租人與第三人就租賃房屋訂立買賣合同，承租人要求行使優先購買權的，如何行使優先購買權？行使優先購買權是為了取得租賃財產的所有權。因此，在他人取得租賃物所有權之前，可以支持承租人行使優先購買權。也就是說，出租人只與第三人訂立合同，未辦理過戶登記手續，承租人在知道或者應當知道情況后三個月內也提出優先購買權要求的，無論第三人是否善意，租賃合同是否登記，承租人都可以要求優先購買該房屋。房屋轉讓登記給第三人后，根據第三人是否善意，決定承租人是否可以行使優先購買權。租賃合同是否登記，第三人是否知悉租賃事實，是判斷第三人是否善意的重要因素。承租人的優先購買權在什么情況下受到限制？
共有人優先購買權主要有共有人優先購買權、出租人以特定身份出售租賃物、租賃物所有權以特定方式變更。比如，出租人將房屋贈與他人，房屋被強制征收，房屋以競價方式出售，房屋被強制執行。這主要是考慮在賦予承租人優先購買權的同時，也要保護出租人的合法權益，而不是犧牲出租人的權利來滿足承租人的要求。因此，行使優先購買權不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實質利益，也不能絕對剝奪他人購買的機會。因此，共有人主張優先購買權的，共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權，承租人的優先購買權不能對抗共有人的優先購買權；三是由于出租人不愿意將房屋整體或者部分出售，出租人有優先購買房屋的權利。你知道嗎
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