1、 在房客和共有人之間誰有優先權？實踐中，共有人與承租人同時主張優先購買權的情形時有發生。在這種情況下，誰的權利具有優先權，我們認為共有人的權利應當優先于承租人。原因如下：

1。從權利性質上看，承租人主張的優先購買權是以租賃權為基礎的，本質上是一種債權。雖然法律賦予了租賃權一定的類似物權的效力，如“賣不破租”，但并不能從根本上改變債權的性質。共有人主張的優先購買權是以共有權為基礎的一種物權。根據民法原理，當物權與債權同時存在時，物權的效力應優于債權的效力。在權利設定和救濟的目的上，共有人設立優先購買權是為了保護共有人的財產，而承租人設立優先購買權是為了穩定租賃關系。設立承租人優先購買權的目的也可以通過“買賣不違背租賃”的原則來實現。因此，即使承租人不享有優先購買權，其租賃權仍然可以得到保護，但如果共有人不享有優先購買權，其權利就很難獲得其他保護。在財產價值的綜合利用方面，作為財產所有人，財產與爭議財產之間的利益比承租人的利益更為密切，共同所有人享有優先購買權，財產屬于全體和財產所有人，這樣更有利于物權的行使，更有效地利用物權的價值，使物權比承租人承擔更多的義務，使其優先行使購買權，從而更好地體現相對權利義務原則。（1） 出租房屋拍賣前三個月是否通知承租人（《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條）：“出租人應當通知承租人房屋出售前三個月，在同等條件下，出租人不按照本規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋出售無效。”《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。”對普通法和新法優于舊法的，拍賣房屋的通知期限應以合同法的規定為準，即拍賣前的合理期限，不一定以三個月為限。但由于合理期限的判斷屬于法官的自由裁量權，當事人應當根據自己對“合理期限”的理解告知承租人，這必然導致法律判斷的不確定性風險。因此，建議辦公室在拍賣前盡快通知承租人。民事執行中的人民法院拍賣是一種特殊的拍賣形式。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條規定：“人民法院應當在拍賣前五日通知當事人和已知的擔保權益人，優先購買權持有人或其他優先購買權持有人應在拍賣日以書面形式或其他能夠確認其收到的適當方式到場。有優先購買權的人通知后未到場的，視為放棄優先購買權。”因此，人民法院執行的拍賣應當在拍賣前五日通知人民法院。

（2）未經通知，但買方已完成轉讓登記，是否可能導致交易無效和登記取消？《民法通則》的司法解釋和《合同法》的法律規范對于出賣人的通知都是強制性規范。未經通知出售房屋是無效的，因為它違反了法律的強制性規定。但如果買受人已善意辦理過戶登記，按照公示、公信的原則，買受人可以取得房屋所有權。而且，由于拍賣是一種公開市場行為，法律更傾向于保護第三人。這里需要注意的是，法律對承租人的優先權有明確規定，在未事先通知的拍賣、轉讓登記案件中，法院的司法判決存在不確定性的風險。因此，建議辦公室在拍賣前提前告知承租人。

（3）“同等條件下”中“承租人在同等條件下有優先購買權”在拍賣實踐中如何把握？不同的拍賣公司在拍賣過程中如何行使承租人的優先購買權有不同的做法。因此，每種做法的細節都會有所不同。不過，這里我們可以介紹一種比較常見的方式：如果拍賣人出價后有一個有效的最高競價，拍賣人會直接詢問優先權人是否行使。優先權人明確表示愿意接受的，應當在拍賣確認書上簽名。相反，優先權人拒絕行使優先權的，視為放棄優先權，并由競買人簽署交易確認書。（4） 需要進一步思考的問題：優先權人放棄優先權的方式和期限。法律明確要求出賣人提前通知優先權人，但在什么情況下可以認為優先權人放棄了優先權？在通知期間，優先權人明確放棄優先權的，無異議。但是，如果出賣人在買賣通知中明確表示在該期間行使優先權，而享有優先權的人沒有表示，是否視為棄權是一個重大的法律糾紛，因為這涉及到“默示棄權”的問題。法律沒有規定，當事人沒有約定的，一般不認定。但在一般業務中，出賣人的通知期是否也是損失優先期，法律沒有規定，因此很難確定。這是法律的不完善，需要立法的進步。

以上知識是對“房屋承租人和共有人之間誰有優先權”問題的回答。在實踐中，當共有人和承租人同時主張優先購買權時，共有人的優先權一般是第一位的。如果您需要律師提供法律咨詢，歡迎您到律霸尋求法律咨詢。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師