隨著近年來城市住房制度改革的推進，以前由單位管理的公有住房大多通過改制由職工個人購買，職工個人在樓宇的管理和使用方面有了更多的權利，相應地也負擔了更多的義務，加上實物分房向貨幣分房轉變，越來越多的人入住高層建筑，這種發展使得傳統的“單家獨戶”居住模式在城市逐漸成為歷史，更多的是幾十上百戶居住在一個單元或小區，業主除了對自己購買的房屋享有專有所用權外，還與其他業主對整幢樓宇配套的地基、門廳、電梯、屋面、外墻、走道、上下水管、輸電線路等享有共有權。《物權法》第六章專門對業主的建筑物區分所有權作了規定，但對業主專有部分和共有部分的規定過于原則，在實際操作中面臨很多困難，本文僅就樓宇外墻的使用權涉及到的相關法律問題作些探討。

一、樓宇外墻面的性質

《中華人民共和國物權法》對于共有部分之范圍系采排除法加列舉法予以確定的，該法第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。《物權法》對于樓宇外墻是否屬于共有部分沒有明確規定。在《物權法》和《物業管理條例》頒布后，建設部、財政部共同發布了《住宅專項維修資金管理辦法》，以確保建筑共用部位和共用設施的維修、維護。該《辦法》第三條規定：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等”。《住宅專項維修資金管理辦法》在物權法的基礎上更進一步明確了共有部分的范圍，將建筑物的外墻面定性為共有部分。

對于業主建筑物區分所有權中的共有權的性質歷來存在爭議，歸納起來有總有、互有、按份共有及共同共有等不同學說，其中共同共有說為日本學者通說，按份共有說為我國臺灣學者通說，我國學者王利明先生認為“對區分所有共有部分的性質不應一概而論，應根據具體的使用情況來確定。所謂具體的使用情況，是指如果共有財產是各區分所有人共有使用的財產，不能具體將哪一部分的財產確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍，則只能認為該財產為共同共有的財產”。筆者同意臺灣學者鄭玉波先生的說法，鄭玉波先生認為，區分所有建筑物之共同部分，如樓梯、隔壁等，以及附屬之共有部分，為不得分割之按份共有。按照我國《物權法》的規定，區分所有具有明確的份額劃分，并且小區物業的相關費用，如綠地維護費、建筑物修繕費依據份額分攤。并且在沒有約定的情況下，收益的分配也是按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。但區分共有不得像按份共有一樣進行分割，這也是區分共有與按份共有的主要區別。樓宇外墻面的性質也應當屬于建筑物區分所有權人不可分割的按份共有財產。

二、業主對樓宇外墻面的權利義務

《物權法》第七十二條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”一般認為，業主對建筑物共有部分享有的權利主要包括對共有部分的使用、收益和處分三項權利。

按照共有財產之性質對共有財產進行使用是建筑物區分所有權人作為共有人之一項基本權利，如對樓宇之電梯、走廊等共有部分的使用。對于共有部分的使用，各國立法均一致規定，區分所有權人依共用部分之用法或使用需要予以進行，而非依各區分所有權人對共用部分之應有份額予以使用。樓宇外墻面既屬于業主共有財產，共有人亦應當有權對其進行使用。但由于樓宇外墻的特殊性，對樓宇外墻的使用通常是用于發布廣告或安置招牌、燈箱等，只要其中有業主對外墻進行使用，勢必在一定時間內對其他業主產生排他性。這與業主對電梯、走廊等共有部分的使用有著不同的特點。

收益權主要是指業主依約定或對專有部分占建筑物比例對因共有部分所生利益進行分享的權利。如將外墻面對外出租，每個區分所有權人均可按照其專有部分在建筑物中所占比例獲得租金。

處分權是指業主有權對區分所有建筑物的共有部分進行處分，包括事實上的處分和法律上的處分。在處分時不得損害建筑物的安全和完整。業主有權依法將外墻面的使用權進行處分。

在享有上述三個權利的同時，建筑物區分所有權人還應當承擔如下三個義務。

第一，按照共有部分的本來用途使用共用部分業主在使用共有部分時，不得改變其性質和用途，如不得利用走廊堆放煤炭或雜物，不得在外墻上懸掛有礙觀瞻的物體等。

第二，分擔共同費用和負擔共有部分所有人對共有財產進行管理、修繕和清潔必定要發生費用，共有人應當對這些費用進行分攤。如清潔外墻所需費用應當由共有人共同負擔。

第三，維護和保存共有部分的義務共有部分所有權人作為共有人對共有部分負有維護現狀和保存正常狀態的義務。如對于外墻不得改變其顏色。

三、樓宇外墻面使用權之設定

當前有很多房開公司在與購房者簽訂《商品房買賣合同》(國家工商行政管理局和建設部于2000年聯合制定的《商品房買賣合同》示范文本時，大都將商品房樓宇外墻面的使用權約定歸出賣方所有，并且還約定出賣方有權發布廣告或安設燈箱等。這種通過約定方式確定樓宇外墻面的使用權是否有效存在爭議。