在現(xiàn)代社會(huì)，人口不斷增長(zhǎng)，高層建筑越來(lái)越多。要厘清建筑物所有權(quán)人之間的排他性和共有性關(guān)系，首先要了解《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，然后再了解《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定，房屋所有權(quán)人對(duì)房屋、商品房等建筑物專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共同所有權(quán)和管理權(quán)。一般認(rèn)為，共管產(chǎn)權(quán)人有三種權(quán)利：①專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)；②共有部分的共有權(quán)；③共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)。會(huì)籍權(quán)又稱(chēng)會(huì)籍權(quán)，是指建筑物所有人作為組織成員所享有的權(quán)利和義務(wù)，其基礎(chǔ)是建筑物的結(jié)構(gòu)、所有權(quán)和使用之間不可分割的共同關(guān)系。共有權(quán)是指建筑物所有人對(duì)建筑物共有部分的占有、使用和收益的權(quán)利；其中，所有人的共有部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等組成；部分業(yè)主的共有部分是：各單元的樓梯，共有人共有權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)將共有部分原封不動(dòng)地使用，分擔(dān)共有費(fèi)用和負(fù)擔(dān)，不得擅自修理、拆除共有部分。案例：A有一間三居室的房子，B是鄰居。a在裝修房子時(shí)，讓工人們?cè)贐共用的墻上挖出一個(gè)2米高、1.5米寬的壁櫥，但B并不知道。后來(lái)，B搬家具時(shí)，不小心撞到了共用的墻上。不料，墻塌了，把B打傷了，經(jīng)過(guò)仔細(xì)檢查，是a在a裝修的時(shí)候把墻砸壞了，因?yàn)樘盍耍皇Ｏ乱粚颖”〉?，所以輕微的碰撞導(dǎo)致了墻塌。因此，B要求a將墻恢復(fù)原狀并賠償損失。一想到這堵墻是他房子的一部分，他已經(jīng)付了房款，所以他有權(quán)把墻拔掉。而且，甲還說(shuō)，墻倒塌是因?yàn)橐易约鹤驳模缓笃鹪V到法院。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是誰(shuí)擁有和誰(shuí)有權(quán)使用這兩棟房子共用的墻壁。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，甲乙雙方房屋相鄰，共用一道墻。這堵墻應(yīng)該屬于部分業(yè)主的公共部分。雙方對(duì)隔離墻都有一定的權(quán)利，但同時(shí)又必須履行一定的義務(wù)，即在行使自己的權(quán)利時(shí)，不應(yīng)損害他人的合法權(quán)益。因此，在這種情況下，甲方應(yīng)承擔(dān)修復(fù)墻壁和賠償乙方損失的責(zé)任。第八十四條不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照生產(chǎn)便利、生活便利、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。排他性所有權(quán)是建筑物所有人自由使用、受益和處分排他性部分的權(quán)利。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十一條業(yè)主有權(quán)占有、使用、收益和處分其建筑物的專(zhuān)有部分。業(yè)主行使權(quán)利，不得危害建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！段餀?quán)法》第七十三條、第七十四條、第七十九條明確規(guī)定，下列部分屬于全體業(yè)主共有：

①建筑面積內(nèi)的道路，但屬于城市公共道路的除外；

②建筑面積內(nèi)的綠地，屬于城市公共綠地和個(gè)人明確所有的除外；

③建筑面積內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房；

4。占用道路或者業(yè)主共有的其他地方停車(chē)的；

5。建筑物及其附屬設(shè)施維修基金；

3。會(huì)員權(quán)產(chǎn)生的共同關(guān)系。會(huì)籍權(quán)又稱(chēng)會(huì)籍權(quán)，是指建筑物所有人作為組織成員所享有的權(quán)利和義務(wù)，其基礎(chǔ)是建筑物的結(jié)構(gòu)、所有權(quán)和使用之間不可分割的共同關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第78-83條的規(guī)定：①業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。這兩個(gè)組織的權(quán)利是：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵犯他人合法權(quán)益的建筑物可以行使物的請(qǐng)求權(quán)和損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

管理模式：可由業(yè)主管理，也可委托（物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)）管理，受托人受業(yè)主監(jiān)督。③ 管理規(guī)定：重要事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、改建，維修資金的籌集和使用，應(yīng)當(dāng)取得專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上、總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；其他重要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)辦理其專(zhuān)有部分占建筑物總面積的半數(shù)以上業(yè)主和半數(shù)以上業(yè)主批準(zhǔn)。④ 改變房屋用途的，《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)定將房屋改為商品房。業(yè)主將住宅改為商品房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意。⑤ 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定侵犯業(yè)主合法權(quán)益的，被侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)。住宅區(qū)的地下車(chē)庫(kù)是誰(shuí)的？

在《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定的建筑面積內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。在建筑面積內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，由當(dāng)事人以出售、贈(zèng)與、出租等方式約定。在業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地上停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主所有。

物業(yè)管理?xiàng)l例第27條規(guī)定，業(yè)主不得擅自處分物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施不得改變。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)后通知物業(yè)管理企業(yè)；確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

①如果開(kāi)發(fā)商不將地下車(chē)庫(kù)的建筑面積計(jì)入共享面積，也不承諾免費(fèi)提供地下車(chē)庫(kù)，同時(shí)不將修建地下車(chē)庫(kù)的費(fèi)用計(jì)入住宅開(kāi)發(fā)成本，那么所有權(quán)應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商。但即便如此，開(kāi)發(fā)商也不能將車(chē)庫(kù)賣(mài)給任何非業(yè)主。如果按照建設(shè)規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)商必須為小區(qū)業(yè)主提供車(chē)庫(kù)，那么開(kāi)發(fā)商在出售住宅時(shí)只能將車(chē)位賣(mài)給小區(qū)業(yè)主。此時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商。

②如果開(kāi)發(fā)商已將地下車(chē)庫(kù)的建筑面積計(jì)入共享面積，或承諾免費(fèi)提供地下車(chē)庫(kù)以吸引購(gòu)房者購(gòu)房，或?qū)⒌叵萝?chē)庫(kù)的建筑成本計(jì)入住宅開(kāi)發(fā)成本，則所有權(quán)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有致所有業(yè)主。當(dāng)然，經(jīng)全體業(yè)主大會(huì)同意，可以確定車(chē)庫(kù)的專(zhuān)有使用權(quán)，即部分業(yè)主可以通過(guò)專(zhuān)有使用權(quán)取得停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)，使用費(fèi)屬于全體業(yè)主，以滿足物業(yè)管理的需要。你知道嗎