二手房交易涉及十余項(xiàng)費(fèi)用，請(qǐng)問購買二手房的手續(xù)費(fèi)是多少，占比是多少

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房?jī)r(jià)的不斷上漲，很多投資者將目光轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)。但是，二手房交易需要繳納各種費(fèi)用，包括以下11項(xiàng)費(fèi)用：

1.營(yíng)業(yè)稅：由賣方承擔(dān)。納稅方式：1、房產(chǎn)證未滿5年的，按總房?jī)r(jià)的5.65%繳納；2、房產(chǎn)證有效期5年，面積在144平方米以上的，按房產(chǎn)交易利潤(rùn)的5.65%支付；3.房產(chǎn)證滿5年，面積144平方米不需繳納

<2011年1月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，其中規(guī)定，個(gè)人出售房屋不滿5年的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人出售購買滿5年（含5年）的非普通住房的，按銷售收入與購房?jī)r(jià)格的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人出售購買5年以上（含5年）普通住房的，免征營(yíng)業(yè)稅

個(gè)人所得稅：由出賣人承擔(dān)。房地產(chǎn)交易利潤(rùn)的20%或購房款總額的1%。如果房產(chǎn)已滿5年并且是唯一的住房，可以申請(qǐng)豁免

（3）土地收入：由賣方承擔(dān)。在房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房過戶時(shí)征收，按房屋正常交易價(jià)格的2%計(jì)算征收

4.契稅：房屋面積超過90平方米的，不能享受國(guó)家契稅優(yōu)惠政策。您只能按目前普通住宅的1.5%收取，非普通住宅按購房?jī)r(jià)格的3%收取，由購房人承擔(dān)

5.交易費(fèi)用：6元/平方米，雙方各收一半

6.印花稅：稅率為1‰，按正常交易的交易價(jià)格計(jì)算征收，而交易雙方各承擔(dān)一半

（7）登記費(fèi)：普通二手房80元/套，由買家承擔(dān)8.備案費(fèi)：50/箱9.貸款擔(dān)保費(fèi)：貸款金額的1%

10.評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)值的1.5%

11.中介費(fèi)：按中介公司標(biāo)準(zhǔn)

切記“查戶口”，避免二手房不必要的糾紛房屋交易

[律師答]在購買二手房的過程中，為避免戶籍糾紛，買房前首先要做好調(diào)查核實(shí)工作。在簽訂二手房買賣合同前，購房者應(yīng)到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)房屋戶口。如果房屋是中介公司介紹的，也可以委托中介公司代為調(diào)查核實(shí)，但中介公司要出具報(bào)告并加蓋中介公司公章

其次，要在二手房買賣合同中對(duì)戶籍轉(zhuǎn)移和違約責(zé)任作出詳細(xì)約定。在合同中，我們首先要確認(rèn)房子里是否有出賣人或其家屬的戶口，還是出賣人家屬的戶口。如果是這樣的話，在違約責(zé)任條款中詳細(xì)規(guī)定了賣方應(yīng)在合同簽訂后的約定時(shí)間內(nèi)（最好是在轉(zhuǎn)讓前）調(diào)出賬戶，雙方可以約定，如果逾期不調(diào)出賬戶，每逾期一天，賣方應(yīng)承擔(dān)違約金。也可以約定賣家將戶口全部搬出分行后這部分房子

買賣二手房時(shí)注意“陰陽合同”的陷阱？簽訂合同有哪些風(fēng)險(xiǎn)

[律師答：]陰陽合同是指業(yè)主和承租人為避稅或其他目的簽訂的兩份不同的合同。在有關(guān)部門登記時(shí)，采用合同的方式，通過少報(bào)租金或面積，減少租賃合同標(biāo)的物，達(dá)到少報(bào)廉租房、少繳稅款的目的。業(yè)主與承租人再簽訂一份合同，作為實(shí)際支付租金和實(shí)際履行的合同，稱為負(fù)合同

簽訂陰陽合同有很多法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，合同生效的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第五十二條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同無效，《合同法》第五十六條規(guī)定，無效合同從一開始就沒有法律約束力。如果是當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益，虛假的價(jià)格條款將被視為無效合同，因?yàn)樗ㄟ^虛報(bào)價(jià)格來逃避國(guó)家稅收或騙取高額貸款，損害了國(guó)家和第三方的合法利益，高稅收的風(fēng)險(xiǎn)。由于合同中的房?jī)r(jià)較低，買房人在買房后再次賣房時(shí)將承擔(dān)高額個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)

第三，存在雙方反悔的風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)的不斷變化，房?jī)r(jià)不斷上漲。由于房?jī)r(jià)上漲，賣方有可能要求解除合同。買方還可能以各種理由要求賣方以創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格叫醒交易，這將導(dǎo)致不必要的訴訟

最后是行政和刑事責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。如果買方在陰陽合同中偷逃契稅，他將受到與賣方一樣的稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰。金額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，可與賣家一起追究刑事責(zé)任