代表他人簽署房屋合同的有效條件是什么？

中國法律界和司法界的傳統(tǒng)觀點認(rèn)為，是否將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記作為房屋買賣合同的有效要件，是對登記制度屬性的誤解，混淆了債權(quán)制度和物權(quán)制度。（注：見姚*華：《雙重交易法律問題研究》，中國法律，1995年，第5期。）作為一種不動產(chǎn)，住房是不動產(chǎn)。與動產(chǎn)不同，它可以通過直接和具體的占有向社會公布其所有權(quán)。權(quán)利變更事實只有通過登記才能向社會公開，登記制度是國外物權(quán)制度的重要組成部分。在登記效力方面，德國采用登記要件原則，法國采用登記對抗原則，英美法系國家采用土地憑單交付制度，均將登記作為物權(quán)制度的組成部分，與轉(zhuǎn)讓登記作為房屋買賣合同本身的成立要件不同

即登記制度屬于物權(quán)制度范疇，不影響債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）的成立、效力和無效。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)登記效力的理論都采用了登記要件原則，這不僅違背了世界法律發(fā)展的趨勢，而且產(chǎn)生了許多理論和實踐上都不合理的矛盾。下面將對其進(jìn)行描述。房屋買賣合同作為一種債權(quán)合同，是一種本票合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要要件

房屋買賣合同是一種雙重服務(wù)、有償、承諾的合同。房屋買賣合同作為買賣合同的一種，也具有雙重服務(wù)、有償和承諾的特點。有人認(rèn)為，房屋買賣合同是一種實踐性合同，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過要約、承諾和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記三個階段，即不依法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，買賣合同實際上無效，房屋買賣合同是一種實踐性合同的觀點混淆了房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與房地產(chǎn)物權(quán)變動要素之間的區(qū)別。在民法上，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是以不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的債權(quán)合同。只要本合同具有書面形式、限定主體、真實意思表示等有效要件，且不違反法律或社會公共利益，則在合同雙方之間具有法律效力，而雙方根據(jù)本合同取得的權(quán)利也應(yīng)受到《合同法》的保護(hù)

根據(jù)本合同的規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并配合買受人在法定期限內(nèi)到登記機關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，買受人有義務(wù)向出賣人支付價款，有權(quán)要求出賣人及時交付房地產(chǎn)并向登記機關(guān)登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅因不動產(chǎn)物權(quán)變動債權(quán)合同的履行效力而引起，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記也是合同的履行

，因為轉(zhuǎn)讓登記是合同的履行，實質(zhì)上不影響合同效力的判斷，這是《合同法》的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同是實際合同，未經(jīng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，這在理論上是不正確的，并不意味著不動產(chǎn)物權(quán)變動是不動產(chǎn)物權(quán)變動合同（即物權(quán)協(xié)議）的自然效力。不動產(chǎn)物權(quán)變動的構(gòu)成要件必須包括兩部分：雙方當(dāng)事人變更不動產(chǎn)物權(quán)的債權(quán)合同和作為不動產(chǎn)物權(quán)變動必要條件的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。這兩個部分是相互獨立和統(tǒng)一的。只有未經(jīng)登記的債權(quán)行為或登記后無效的債權(quán)行為才不具有生物權(quán)利變更的效力

換句話說，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的有效成立并不意味著該物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。同時，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力不能因為權(quán)屬變更未履行登記手續(xù)而被否定。當(dāng)事人未履行法定登記手續(xù)，僅表明該房地產(chǎn)權(quán)屬變更無效或未發(fā)生變更，但不影響合同的效力，即在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更中，登記不是合同是否生效的標(biāo)志，但物權(quán)變動效力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。房屋買賣合同成立前，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記成立后的觀點無法合理解釋

登記行為的發(fā)生是基于雙方簽訂的房屋買賣合同的有效性，即，買受人根據(jù)有效的房屋買賣合同，有權(quán)要求出賣人協(xié)助履行登記行為，出賣人有義務(wù)協(xié)助履行登記行為，因此，登記是權(quán)利和義務(wù)相互轉(zhuǎn)移的結(jié)果。如果房屋買賣合同在登記前無效或未建立，登記本身將成為被動的水和無根的樹。《條例》第七條規(guī)定，辦理私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記必須提交《買賣合同》。在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)之前，已證明存在有效的銷售合同。否則，無效合同如何作為產(chǎn)權(quán)變更登記憑證，并據(jù)此出具房屋產(chǎn)權(quán)證？同樣，由于房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記前無效或未成立，買受人無義務(wù)支付房款，出賣人無義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，政府委員會4月3日發(fā)布的《契稅暫行條例》第11條，1950年明確規(guī)定,“契稅應(yīng)在房屋買賣后合同成立后三個月內(nèi)繳納。逾期繳納的，除按規(guī)定補稅外，還應(yīng)按每月附加稅的20%繳納。不足一個月的，按一個月計算，但不超過一個月房產(chǎn)稅不得超過房價。“這就是說，該契據(jù)應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同成立后三個月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二款的規(guī)定，只有取得契據(jù)后才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

顯然，如果房屋買賣合同無效或未成立，該如何處理參與房屋銷售的各方是否繳納契稅并獲得契稅證書？這說明買賣合同的成立時間、契據(jù)的取得時間和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記時間并不同步。以未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記為由，否定房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人任意悔改的觀點和做法，特別是最高人民法院批準(zhǔn)將產(chǎn)權(quán)登記作為1987年12月10日以后簽訂的房屋買賣合同的有效內(nèi)容的做法，與《條例》和《契稅暫行條例》相抵觸。就登記行為本身的性質(zhì)而言，登記只起到物權(quán)公示的作用，并不決定房屋買賣合同是否有效

房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活和生產(chǎn)資料，具有巨大的價值，它關(guān)系到國計民生，保障交易安全。國家干預(yù)房屋買賣，實行統(tǒng)一登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，體現(xiàn)了國家為社會利益對房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的干預(yù)

合同生效后，這種干預(yù)是充分的。市場經(jīng)濟必然要求契約自由。只要雙方就房屋買賣條款達(dá)成協(xié)議，并符合法律規(guī)定，本合同即告生效，且不受與交易無關(guān)的行政機關(guān)的審批。如果登記被視為合同有效性的一個重要因素，則登記審查必然成為雙方能否簽署銷售合同的確認(rèn)