代表他人簽署房屋合同的有效條件是什么？

中國法律界和司法界的傳統觀點認為，是否將產權轉讓登記作為房屋買賣合同的有效要件，是對登記制度屬性的誤解，混淆了債權制度和物權制度。（注：見姚*華：《雙重交易法律問題研究》，中國法律，1995年，第5期。）作為一種不動產，住房是不動產。與動產不同，它可以通過直接和具體的占有向社會公布其所有權。權利變更事實只有通過登記才能向社會公開，登記制度是國外物權制度的重要組成部分。在登記效力方面，德國采用登記要件原則，法國采用登記對抗原則，英美法系國家采用土地憑單交付制度，均將登記作為物權制度的組成部分，與轉讓登記作為房屋買賣合同本身的成立要件不同

即登記制度屬于物權制度范疇，不影響債權關系（房屋買賣合同）的成立、效力和無效。我國現行立法和有關登記效力的理論都采用了登記要件原則，這不僅違背了世界法律發展的趨勢，而且產生了許多理論和實踐上都不合理的矛盾。下面將對其進行描述。房屋買賣合同作為一種債權合同，是一種本票合同，產權轉讓登記只是房屋產權轉讓的必要要件

房屋買賣合同是一種雙重服務、有償、承諾的合同。房屋買賣合同作為買賣合同的一種，也具有雙重服務、有償和承諾的特點。有人認為，房屋買賣合同是一種實踐性合同，應當經過要約、承諾和產權轉讓登記三個階段，即不依法辦理轉讓手續，買賣合同實際上無效，房屋買賣合同是一種實踐性合同的觀點混淆了房地產物權轉讓合同與房地產物權變動要素之間的區別。在民法上，不動產物權轉讓合同是以不動產物權轉讓為內容的債權合同。只要本合同具有書面形式、限定主體、真實意思表示等有效要件，且不違反法律或社會公共利益，則在合同雙方之間具有法律效力，而雙方根據本合同取得的權利也應受到《合同法》的保護

根據本合同的規定，出賣人有義務轉讓房地產產權，并配合買受人在法定期限內到登記機關辦理物權變動登記手續，買受人有義務向出賣人支付價款，有權要求出賣人及時交付房地產并向登記機關登記。不動產物權變動僅因不動產物權變動債權合同的履行效力而引起，不動產物權的轉讓登記也是合同的履行

，因為轉讓登記是合同的履行，實質上不影響合同效力的判斷，這是《合同法》的基本原則。因此，認為房屋買賣合同是實際合同，未經登記的房地產產權轉讓合同無效，這在理論上是不正確的，并不意味著不動產物權變動是不動產物權變動合同（即物權協議）的自然效力。不動產物權變動的構成要件必須包括兩部分：雙方當事人變更不動產物權的債權合同和作為不動產物權變動必要條件的產權轉讓登記。這兩個部分是相互獨立和統一的。只有未經登記的債權行為或登記后無效的債權行為才不具有生物權利變更的效力

換句話說，不動產物權轉讓合同的有效成立并不意味著該物權已經轉讓。同時，不動產物權轉讓合同的效力不能因為權屬變更未履行登記手續而被否定。當事人未履行法定登記手續，僅表明該房地產權屬變更無效或未發生變更，但不影響合同的效力，即在房地產產權變更中，登記不是合同是否生效的標志，但物權變動效力的標志。是否辦理登記手續不影響合同的效力。房屋買賣合同成立前，產權轉讓登記成立后的觀點無法合理解釋

登記行為的發生是基于雙方簽訂的房屋買賣合同的有效性，即，買受人根據有效的房屋買賣合同，有權要求出賣人協助履行登記行為，出賣人有義務協助履行登記行為，因此，登記是權利和義務相互轉移的結果。如果房屋買賣合同在登記前無效或未建立，登記本身將成為被動的水和無根的樹。《條例》第七條規定，辦理私有房屋所有權轉讓登記必須提交《買賣合同》。在辦理產權轉讓登記手續之前，已證明存在有效的銷售合同。否則，無效合同如何作為產權變更登記憑證，并據此出具房屋產權證？同樣，由于房屋買賣合同在產權轉讓登記前無效或未成立，買受人無義務支付房款，出賣人無義務協助辦理產權轉讓手續，政府委員會4月3日發布的《契稅暫行條例》第11條，1950年明確規定,“契稅應在房屋買賣后合同成立后三個月內繳納。逾期繳納的，除按規定補稅外，還應按每月附加稅的20%繳納。不足一個月的，按一個月計算，但不超過一個月房產稅不得超過房價。“這就是說，該契據應當在房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據《條例》第六條第二款的規定，只有取得契據后才能辦理產權轉讓登記。

顯然，如果房屋買賣合同無效或未成立，該如何處理參與房屋銷售的各方是否繳納契稅并獲得契稅證書？這說明買賣合同的成立時間、契據的取得時間和產權轉讓的登記時間并不同步。以未辦理產權轉讓登記為由，否定房屋買賣合同成立，允許當事人任意悔改的觀點和做法，特別是最高人民法院批準將產權登記作為1987年12月10日以后簽訂的房屋買賣合同的有效內容的做法，與《條例》和《契稅暫行條例》相抵觸。就登記行為本身的性質而言，登記只起到物權公示的作用，并不決定房屋買賣合同是否有效

房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活和生產資料，具有巨大的價值，它關系到國計民生，保障交易安全。國家干預房屋買賣，實行統一登記和產權轉讓，體現了國家為社會利益對房屋產權轉讓的干預

合同生效后，這種干預是充分的。市場經濟必然要求契約自由。只要雙方就房屋買賣條款達成協議，并符合法律規定，本合同即告生效，且不受與交易無關的行政機關的審批。如果登記被視為合同有效性的一個重要因素，則登記審查必然成為雙方能否簽署銷售合同的確認