經(jīng)過深思熟慮，上海已開始建設(shè)保障性出租住房。一種可能的運(yùn)營(yíng)模式是房地產(chǎn)權(quán)益的80%由房地產(chǎn)集團(tuán)或其他機(jī)構(gòu)購(gòu)買，即80%由政府購(gòu)買，其余20%以轉(zhuǎn)換租金的形式收取。在尹昆華教授的設(shè)想中，住房租賃有一個(gè)更完善、更系統(tǒng)的框架，比如將政府收購(gòu)比例降低到50%，允許基金或一些機(jī)構(gòu)、企業(yè)等其他社會(huì)資金參與投資，普通人也可以通過一種特殊形式的“最高收費(fèi)”參與分享房地產(chǎn)增值的好處。“這只是我個(gè)人的想法，具體政策正在研究中。”盡管尹教授一再?gòu)?qiáng)調(diào)這只是一個(gè)想法，但記者認(rèn)為，從專家的角度討論一兩個(gè)想法是可取的。畢竟，上海的房屋租賃建設(shè)才剛剛開始。記者還了解到，市房地產(chǎn)局已開始調(diào)查“頂”費(fèi)模式

支付“頂”費(fèi)購(gòu)買“處置權(quán)”

雖然拆遷補(bǔ)償費(fèi)很多，但可能仍不足以支付貧困家庭新房的房?jī)r(jià)。如果你想買房子，你還得自己籌集很多錢，否則你無法改善你的生活條件。這是相當(dāng)一部分移民面臨的難題。對(duì)他們來說，即將進(jìn)行的租賃配套商品房試點(diǎn)讓他們除了買房之外還有其他選擇。可以說“沒有出路，還有另一個(gè)村莊”。特別是對(duì)于一些特殊群體，如一對(duì)老夫婦，買一套有產(chǎn)權(quán)的房子意義不大。尹教授告訴記者，“對(duì)于這類群體，支付‘頂級(jí)’費(fèi)用，這樣他們就可以以非常低的租金，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)使用房地產(chǎn)，剩余的搬遷補(bǔ)償費(fèi)可以用來改善生活和提高生活質(zhì)量。”p>

解放前，“最高收費(fèi)”首先出現(xiàn)在上海租界。當(dāng)時(shí)，在許多外國(guó)公司將房屋拆成碎片后，個(gè)人出資的“頂層”擁有房屋使用權(quán)和永久租金權(quán)，然后可以使用、轉(zhuǎn)租和繼承。尹教授進(jìn)一步解釋說，“最高”費(fèi)用是購(gòu)買使用權(quán)。據(jù)其解釋，記者將其理解為在約定期限內(nèi)對(duì)該房屋的“處分權(quán)”

具體而言，在居民支付了購(gòu)買該房屋“使用權(quán)”的“最高費(fèi)用”一段時(shí)間后，他們?cè)谌胱『笕孕杳吭轮Ц蹲饨穑饨鸬臄?shù)額是市場(chǎng)租金減去一定比例（這個(gè)比例是最初購(gòu)買“使用權(quán)”的錢在總價(jià)中的比例）。在這段時(shí)間內(nèi)，如果支付“最高”費(fèi)用的居民有足夠的經(jīng)濟(jì)條件，他們也可以在不支付租金的情況下出資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。“最高”費(fèi)用可以轉(zhuǎn)換成房?jī)r(jià)的一部分。對(duì)于大房東來說，“頂費(fèi)”分散了一些投資風(fēng)險(xiǎn)，所以他們?cè)敢膺@樣做

以每個(gè)參與者的收入構(gòu)建“三贏”局面

實(shí)施“頂費(fèi)”模式，以所有參與者的收入形成“多贏”局面。根據(jù)尹教授的分析，對(duì)于開發(fā)商來說，他們可以快速獲得現(xiàn)金流，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。他們還可以將這部分現(xiàn)金流用作向銀行借款的擔(dān)保，用于滾動(dòng)開發(fā)。"頂"費(fèi)也可以基本抵消建設(shè)成本,；對(duì)于支付“頂級(jí)”費(fèi)用的人來說，雖然他們獲得了房子的使用權(quán)，但總體而言，地段相對(duì)較好。未來，月租金相對(duì)便宜，低于市場(chǎng)租金，該處置權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承，甚至溢價(jià)出售，可能成為投資產(chǎn)品；對(duì)政府來說，國(guó)家不可能投資建設(shè)“公共房屋”，然后在未來以低價(jià)出租。“頂級(jí)”收費(fèi)模式可以吸引私營(yíng)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)、自然人等一批社會(huì)力量以“大地主”和“二地主”的身份參與，投資回報(bào)率為6%-8%，從而重振市場(chǎng)

尹教授最喜歡的模式是開發(fā)商發(fā)展后，投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買租賃權(quán)，以穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為收益。也可以通過封閉式基金模式打包出售給個(gè)人，讓投資者有長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，有機(jī)會(huì)分享房地產(chǎn)升值帶來的收入

這種模式實(shí)際上相當(dāng)于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的共同轉(zhuǎn)讓。尹教授強(qiáng)調(diào)，這不是一種完全的創(chuàng)新，而是對(duì)舊模式的改造，使之適合社會(huì)主義初級(jí)階段的國(guó)情。該模式還可以解決目前拆遷過程中房屋少的瓶頸

以市場(chǎng)為導(dǎo)向解決安全問題

尹昆華認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該呈現(xiàn)以下格局：市場(chǎng)以二手房租賃為主，租賃交易量大大超過購(gòu)買交易量；二是存量房交易；新商品房成交量是最后一個(gè)成交量。只有這樣，這種模式才能被認(rèn)為是相對(duì)合理的。目前，上海在新房交易方面具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這只能說明市場(chǎng)處于發(fā)展初期，尚未成熟

他指出，目前市場(chǎng)對(duì)新房商品房的需求強(qiáng)勁，可能在10年內(nèi)消失。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)和金融中心，上海未來將有許多首次創(chuàng)業(yè)者和員工。大力發(fā)展租賃市場(chǎng)是大勢(shì)所趨。然而，上海的售后公房和農(nóng)民租房越來越少。租賃房屋的全面發(fā)展將具有強(qiáng)大的市場(chǎng)前景

租賃房屋市場(chǎng)應(yīng)發(fā)展更多的小型房屋類型。商品房不僅要控制單價(jià)，還要控制總價(jià)。例如，楊浦區(qū)的新房是8000元/平方米。然而，隔壁46平方米的丈夫的房子在市場(chǎng)上出售可能更貴。由于小房子的總價(jià)格較低，客觀上存在供應(yīng)短缺。目前，市場(chǎng)上開發(fā)商建造的小房子往往走高端路線來吸引社會(huì)資金。開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的小戶型住宅，可以在一定程度上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。未來，專業(yè)機(jī)構(gòu)可能負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)。國(guó)外租賃住房的投資回報(bào)率一般為9%-10%，如果由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，可以達(dá)到20%。以澳大利亞的房地產(chǎn)租賃為例，個(gè)人可以拿出自己的房地產(chǎn)，尤其是位于風(fēng)景區(qū)的房地產(chǎn)。一年一個(gè)月為休假時(shí)間，休息時(shí)間移交專門機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。規(guī)模較大的也可以自行經(jīng)營(yíng)。這個(gè)概念類似于分時(shí)度假。他指出，目前發(fā)展鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)和家庭旅館的鄉(xiāng)村娛樂項(xiàng)目在中國(guó)各地都是這種形式的萌芽。人們或社會(huì)基金也可以通過參與“top”收費(fèi)模式獲利

“引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)化”一直是尹教授的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，社會(huì)保障住房的比重過大，很容易對(duì)社會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的依賴。<香港>政府有經(jīng)驗(yàn)。大量廉租住房的持續(xù)建設(shè)不僅使政府財(cái)政資源負(fù)擔(dān)過重，而且對(duì)市場(chǎng)也產(chǎn)生了很大的影響。如果政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房一意孤行，未來可能會(huì)出現(xiàn)問題。通過引入市場(chǎng)化，政府可以擴(kuò)大低收入人群的覆蓋面

政府應(yīng)該支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展

為了實(shí)現(xiàn)設(shè)想中的“頂級(jí)”收費(fèi)模式，目前的主要困難是租房機(jī)構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)太重。與個(gè)人租賃相比，只需承擔(dān)約5%的稅費(fèi)。機(jī)構(gòu)干預(yù)住房租賃的稅收負(fù)擔(dān)要沉重得多。營(yíng)業(yè)稅占5.56%，房地產(chǎn)稅占12%，合計(jì)約占收入的18%。此外，利潤(rùn)的33%要繳納所得稅。經(jīng)計(jì)算，僅稅收成本就為30%。考慮到20%的管理費(fèi)，剩下的空間只有50%，企業(yè)還要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金成本等，不能構(gòu)成足夠的吸引力

尹昆華認(rèn)為，政府應(yīng)該提供優(yōu)惠政策，啟動(dòng)對(duì)特定租賃群體有一定保障作用的租賃物業(yè)租賃市場(chǎng)。他主張明確土地補(bǔ)償、減免配套設(shè)施和稅收優(yōu)惠。當(dāng)然，政府也應(yīng)該提出相應(yīng)的房?jī)r(jià)控制要求

什么是土地補(bǔ)貼？假設(shè)市場(chǎng)價(jià)格為800萬元/畝，本建設(shè)項(xiàng)目用地價(jià)格可降至500萬元/畝。300萬元/畝的差價(jià)為政府提供的顯性補(bǔ)貼，且