在實踐中,房地產(chǎn)合作建房合同大體表現(xiàn)為五種形式。確認(rèn)房地產(chǎn)合作建房合同的效力,應(yīng)考慮不同時期成立的合同,應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)確認(rèn)其效力。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在我國經(jīng)歷了從無到有,從小到大的發(fā)展歷程,已取得了巨大成就,對我國城市建設(shè)的發(fā)展,投資環(huán)境的改變,人民群眾居住條件的改善乃至整個社會經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、快速發(fā)展都發(fā)揮了重大作用。但在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不斷發(fā)展的同時,也產(chǎn)生了大量的糾紛案件,特別是因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)案件中占有極大的比例,而對于這一類糾紛案件的處理,立法上則相對處于滯后狀態(tài)。
1995年1月1日正式實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》過于原則,缺乏實務(wù)性和可操作性,難以具體指導(dǎo)司法實踐,以至于在司法實踐中處理房產(chǎn)糾紛案件時,人民法院大都引用《中華人民共和國》及《中華人民共和國》的法律條文作為判案依據(jù),而作為特別法《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》卻極少被引用。
1998年7月20日國務(wù)院發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同的效力認(rèn)定及處理問題的相關(guān)規(guī)定仍不夠具體、明確,盡管由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性,各地人民政府根據(jù)自身情況制定了一些地方性法規(guī),但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第四條之規(guī)定:“合同法實施后,人民法院確認(rèn)合同無效,應(yīng)當(dāng)以全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”
因此,在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力的認(rèn)定及處理具體案件時,因現(xiàn)有法律、法規(guī)不夠全面,缺乏可以直接具體適用的法律條文,同時,由于執(zhí)法人員對理解和執(zhí)行上述法律、法規(guī)存在差異,認(rèn)識上的不統(tǒng)一,勢必直接影響了案件的定性及處理結(jié)果,導(dǎo)致同一類型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。中國加入WTO,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),如何克服房地產(chǎn)立法與實踐的嚴(yán)重脫節(jié),是當(dāng)前迫切需要解決的問題。
總之,應(yīng)對房地產(chǎn)合作建房合同效力糾紛是一個復(fù)雜的過程,實踐證明,由具備一定和工作經(jīng)驗的律師來處理,既可以防范法律糾紛,也可以更好地解決法律糾紛,最大限度地避免或降低經(jīng)濟(jì)損失,有效地保障您的合法權(quán)益。為了更好地幫您解決房地產(chǎn)合作建房合同效力問題,防止陷入法律誤區(qū),您可以通過律霸網(wǎng)委托當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗的律師為您提供專業(yè)的法律服務(wù),使您的合法權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。
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