房屋中介負(fù)法律責(zé)任有哪些
一、提供與訂立合同有關(guān)的真實(shí)情況的責(zé)任。
這是中介最重要的責(zé)任。房產(chǎn)中介提供的服務(wù)包括咨詢和居間服務(wù),簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。
由于居間人提供的信息是委托人簽訂合同的重要依據(jù),因此居間人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人報(bào)告相關(guān)事項(xiàng),如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求委托人支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
(一)房產(chǎn)中介在提供二手房居間服務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向委托人披露的重要事實(shí)有:
1、房屋的權(quán)屬情況;
2、房屋的抵押、典當(dāng)?shù)葯?quán)利限制信息;
3、預(yù)告登記、異議登記等登記信息;
4、出售人與買受人的姓名、身份證號(hào)等基本信息。
在本人最近辦理的中介公司訴委托人要求支付中介費(fèi)的案件中,法院認(rèn)定中介公司“作為具有房地產(chǎn)居間專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu),理當(dāng)恪守守執(zhí)業(yè)規(guī)則,對(duì)委托事項(xiàng)進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí),盡可能地掌握更多的情況,據(jù)實(shí)、公正地向委托人報(bào)告,以促成合同成立,從而獲得報(bào)酬”,但由于中介公司未核實(shí)權(quán)屬情況和抵押情況,造成委托人解除合同,因此其無權(quán)要求委托人支付中介費(fèi),從而駁回了中介公司的訴訟請(qǐng)求。由此可見法院認(rèn)為中介如實(shí)披露信息是一項(xiàng)非常重要的義務(wù)。
(二)另外,要澄清兩個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū):
1、中介應(yīng)當(dāng)僅在其自身能力范圍內(nèi)提供真實(shí)信息比如,中介公司可要求出售方提供產(chǎn)證原件以便和復(fù)印件核對(duì),也應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)交易中心了解房屋的權(quán)利情況,但如果出售方偽造了權(quán)利人的身份證和產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行交易而造成買受方的損失,則買受方不能認(rèn)為中介方提供了虛假信息。因?yàn)樵谕ǔG闆r下,中介難以對(duì)偽造的證件進(jìn)行判斷,這超出了其能力范圍,中介對(duì)其提供的信息并非是一種保證責(zé)任,而是一種謹(jǐn)慎、勤勉的責(zé)任,盡到合理的注意則可。
2、中介對(duì)他人的信用沒有保證義務(wù)中介只是中間人,與委托人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人,第三人在履行合同過程中如果實(shí)施了違約行為,中介不承擔(dān)責(zé)任。
二、故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況時(shí)要賠償。
如前所述,如果中介故意隱瞞了真實(shí)信息或故意提供了虛假信息,比如明知出售方不是產(chǎn)權(quán)人本人,也不是合法的代理人,就介紹給買受人,從而造成買受人的損失的,中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
三、未完成全部委托事項(xiàng)不得要求委托人按成交價(jià)1%支付報(bào)酬。
如果居間協(xié)議中約定按成交價(jià)1%支付中介費(fèi)的,中介提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
1、權(quán)籍調(diào)查:向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查、征詢所交易房屋權(quán)利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權(quán)利限制等,做好書面記錄;;調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件;核實(shí)處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。
2、使用狀況調(diào)查:收集、調(diào)查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設(shè)備等是否需要檢測(cè)或修復(fù),設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用的結(jié)清情況等;向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán),以及維修基金的繳納和使用情況等。
3、行情調(diào)查:收集、調(diào)查、征詢買賣價(jià)格的行情比較、稅費(fèi)結(jié)算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價(jià)格比較、有關(guān)政策變動(dòng)的影響等;進(jìn)行各種形式的信息發(fā)布活動(dòng)等。
3、確定成交意向,訂立交易合同:陪同雙方當(dāng)事人實(shí)地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境;約定洽談時(shí)間、溝通買賣雙方的成交意向;出示和認(rèn)定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份等;為成交雙方選擇合同文本,進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見證,如實(shí)告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項(xiàng)、履行方式、支付房款的方式等。
4、辦理產(chǎn)權(quán)過戶:雙方當(dāng)事人過戶手續(xù)資料收集、報(bào)告、確認(rèn)、確權(quán)時(shí)間約定,代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費(fèi),完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。
多數(shù)房產(chǎn)中介提供的居間合同中,都約定委托人應(yīng)當(dāng)在簽訂正式買賣合同之日支付房屋總價(jià)1%的中介費(fèi),但有時(shí)簽訂了正式合同后由于一方違約或者其它原因并不繼續(xù)履行下去,因此中介并不會(huì)完成以上第4項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容,在這種情況下,中介應(yīng)當(dāng)退還部分中介費(fèi)。
房屋中介負(fù)法律責(zé)任有哪些?房屋中介必須要按照法律的規(guī)定來履行責(zé)任,不得有違法的存在,不然需要為自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。關(guān)于房屋中介負(fù)法律責(zé)任的問題你該怎么做,建議直接來電咨詢我們律霸網(wǎng)上的在線律師。
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