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寧波
賣方欺詐還是買方誤解
「案情」1998年3月，李某與某房地產開發公司簽訂了一份期房買賣合同，合同規定房地產公司將所開發的濱海小區10號樓2單元4樓東戶三室一廳住宅，建筑面積約80.34平方米預售給李某，每平方米價格3800元，房款約305292元。根據合同李某先付了10萬元預付款。同年10月，房屋建好，李某交清余款，房地產公司將房屋（包括小棚一間建筑面積8.23平方米）交付李某使用。李某到房產交易所領取房產證時發現房產證上記載的建筑面積是72.11平方米，比預售合同少了8.23平方米。于是李某以面積短少、房地產公司存在欺詐行為為由向法院提起了訴訟，要求房地產公司雙倍還多付的8.23平方米的房款共62548元。房地產公司稱小棚面積應計算到商品房面積中，該公司不存在欺詐行為。「審判」法院經過審理認為，建設部發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》（此規章于2000年已修改更新）明確規定：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或者單元內建筑面積與應分攤的建筑面積之和。國家經委基建辦發布的《建筑面積計算規則》規定：建筑物內的技術層超過2.2米的，應當計算建筑面積。根據上述規定，李某購買的商品房的建筑面積應當包括小棚的建筑面積，房地產公司不存在欺詐行為。最終判決駁回李某的訴訟請求。「分析」關于商品房的銷售面積如何計算，國家有關部委制定了一系列的規定，作為業內人士可能比較熟悉的，但是對普通購買者來說，卻很少有人能知道。李某購房時并不知道所購住宅的建筑面積包括了小棚的建筑面積在內，一來他不熟悉有關規定，二來在與房地產公司的合同中也未寫明住宅的建筑面積是否包括小棚在內。李某認為三室一廳的建筑面積應是80.34平方米，屬于本人重大誤解，而不是房地產公司欺詐。因此李某以房地產公司欺詐為由請求法院判令其雙倍返還多收房款是不會得到法院支持的，只會敗訴。如果李某認為買賣對于自己不合算，不想要房屋了，可以以重大誤解為由請求法院撤銷期房買賣合同。因合同成立在合同法實施之前，法律依據是民法通則第59條的規定，此外行使撤銷權的時限須在行為成立一年之內。「啟示」合同事關重大，在進行較大交易時，簽約人必須十分慎重，李某本應該搞清楚有關規定或在合同中對房屋面積進行詳細約定，發現問題之后應當慎重選擇訴訟思路，才能保護自己的合法權益。如果因為重大誤解簽訂了對自己不利的合同，應當在知道撤銷事由一年內請求法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。有關法律依據見合同法第54、55條。
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