一、什么情形下要約會失效

要約失效，即要約喪失法律效力。要約失效后，要約人不再受其約束，受要約人也終止了承諾的權利。

要約失效后，合同即失去了成立的基礎，受要約人即使承諾，也不能成立合同。合同法規定，有下列四種情形之一的，要約失效：

1、拒絕要約的通知到達要約人時。拒絕要約，包括明確表示拒絕，或對要約進行了修改、限制或擴張。要約人一旦收到受要約人不接受或不完全接受要約的通知，要約即因被拒絕而終止效力。受要約人拒絕要約后即使在承諾期限內又表示同意的，其意思表示也為發出的新要約。

2、要約人依法撤銷要約。只要撤銷符合法律規定條件，要約即失效。

3、承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾。要約的有效期限也就是受要約人可以承諾的有效期限。在該期限屆滿時，受要約人未為承諾的，要約就失去效力。在該期限屆滿后，受要約人又表示接受要約的，該意思表示不為承諾，只能看作是一種新要約。

4、受要約人對要約的內容作出實質性變更。對要約修改后的“承諾”視為受要約人對要約人發出的新的要約，是對原有要約的拒絕。

二、商品房廣告有合同效力嗎

根據《合同法》第15條第1款規定，商業廣告在原則上是一種要約邀請，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。但由于近年來，出賣人利用廣告作過分夸大宣傳，誘騙買受人訂立購房合同，但在事后卻不予兌現，這也是商品房投訴率逐年上升的主要原因。但由于商業廣告、宣傳資料一般只能作為要約邀請處理，只要在合同中未有約定，便很難追究出賣人的責任?；诖?，要求廣告對出賣人有所約束，是非常必要的。而《商品房買賣解釋》第3條明確將某些銷售廣告和宣傳資料視為合同的一部分。該條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。對于該條的適用，應把握以下幾點：

1、作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區規劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內容對待。

2、告的內容是對商品房開發范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結構、空間尺寸，設備安裝的數量、品牌，住宅小區的規劃、配套設施等，對于開發范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真偽買受人只要到現場觀察一下或向有關規劃部門咨詢一下即可了解，廣告應允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發范圍外的宣傳即屬此類，買受人應對此描述負有鑒別的義務，否則應為自己的疏忽大意承擔責任;

3、商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件，如優惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優惠享受的配套設施，房屋的質量、環境和設備品牌的說明和允諾。

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