原本，開發商通常都是使用《商品房買賣合同》示范文本的，正式合同無法修改，但是購房者卻可以通過簽署補充協議，來保障自己的權益。然而如何簽訂補充協議才更為有效，不會讓其反而成了開發商亂開霸王條款的便利工具呢?我們在購房前就必須先弄清補充協議該怎么審、怎么簽。

買賣合同成擺設

去年，李先生看中了一套商品房，并繳納了認購款和定金。今年3月，他到售樓處簽訂正式購房合同時，卻發現之前廣告宣傳頁承諾的“雙衛”變成了“單衛”，一樓的衛生間變成了儲藏間。

不僅如此，在簽訂《商品房買賣合同》時，開發商還要求所有購房者必須再簽一份補充協議，且該補充協議是事先打印好的格式合同，其中有許多內容與主合同相違背。

李先生發現，不少條款都是開發商強行約定的，如“甲方(開發商)自身原因造成未在本合同約定期限內將房屋交付購房人，購房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內合同繼續履行，甲方無需承擔違約責任。”

除此之外，李先生還發現補充協議中有多項內容明顯與主合同原內容違背，大量免去了開發商本應有的責任和義務。“這哪是補充協議，根本是本末倒置。”更讓李先生無法接受的是，他在得到“不能更改、不能刪減”的答復后拒絕簽字，并要求退房。開發商卻稱，可以退房，但先前交付的認購款和定金不能退還。之后，他向多個部門反映都沒有結果，而開發商也只是口頭承諾可以將“單衛”改成“雙衛”，但表示簽補充協議沒有商量的余地。

先防霸王條款

目前全國各地因補充協議所造成的購房糾紛日益增多。雖然補充協議原是為了完善標準合同，但現在則往往成為開發商的霸王條款，消費者基本上沒有商量的余地。

按理，補充協議應由雙方共同協商簽訂，如果消費者認為有關約定不合理，可以提出來進行修改，如果因補充協議產生分歧，消費者可提出退房并退回認購款和定金。

法律人士也指出，合同雙方的權利和義務應當是對等的，李先生所遇到的補充協議卻強調任何情況下均由消費者承擔責任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費者權利。而其有關違約金比例的約定不公平，在加重購房者違約成本的同時降低了開發商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。

另外，補充協議作為合同一般應是與主合同同時簽訂的，其內容應為對主合同的補充，而非更改。如果其中內容與主合同不一致，應以政府認可的聯機備案合同為準。補充協議中有明顯免除已方責任、加重對方責任、排除對方主要權利內容的格式條款的，應當認定為無效條款。同時，補充協議一旦簽署也就具有了法律效力，因此對于這類明顯的霸王條款、無效條款，購房者還是要從一開始就據理力爭，防止交了錢、付了款之后才發現利益受損。

遵循三大原則

其實，補充協議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協議。現在市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開發商擬訂的格式條款，但條款是可以調整的。對于補充協議，購房者可以盡可能地就自己重點考慮的問題與開發商多進行溝通和協商，并遵循三大原則：

一是細致。首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質量、面積、配套設施及社區環境等方面內容加以明確;最后是對可能產生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入協議。

二是違約責任。訂立補充協議時，應該注意權利與義務的對應，每一項義務都意味著責任，每一個責任都會產生違約對應的后果。

三是舉證責任。購房者在目前的全部房地產交易過程中較難行使知情權，在訴訟或仲裁中無法提供相應的證據，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權利的，所以補充協議在某些方面采用舉證責任倒置的方法，規定由開發商來承擔舉證責任，以此來保護購房者利益。

細數八個問題

另外，對于許多購房合同所沒有提到的細節問題和容易出現糾紛的部分，購房者則要仔細羅列，具體則可以重點關注以下八個問題：

1、套內建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內套內建筑面積縮水、公攤面積增大。

2、公積金和商業貸款因銀行和開發商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。

3、房屋交付時開發商要提供房屋面積實測數據，約定如果開發商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。

4、物業的約定，目的是防止入住后開發商或物業公司提高收費標準，而購房者又無當初開發商承諾的依據的情況。

5、精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發商以“進口”、“高級”、“優質”等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的情況。

6、開發商給購房者辦理產權證的具體時間，合同里約定的只是開發商提交材料的時間，目的是防止開發商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。

7、房屋的屋面、外墻面使用權歸業主所有，開發商使用要經過業委會同意，目的是防止開發商因商業目的使用而影響購房者的正常生活。

8、在合同和補充協議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發商發布的廣告、宣傳材料作為相關內容的依據。