[裁判要旨]

優先購買權的行使期限在性質上應為除斥期間，超過該期間，優先購買權消滅，優先購買權人不得再以行使優先購買權為由來否定出賣人和第三人之間已經成立的買賣合同。但在該期間內，出賣人負有止賣義務。如果第三人在侵害優先購買權人的優先權的情況下購買標的物，優先購買權人有權主張該買賣關系無效。同時，優先購買權之訴是一種確認之訴，在法律沒有作出規定前，其應適用訴訟時效的規定。

[案情]

2001年6月]2日，原告張-濤與被告山東省**魯浩貿易公司簽訂房屋租賃合同，約定：被告將座落于泰安市奈河西路的**園酒店租賃給原告經營管理。租賃期間內被告于2004年8月12日通知原告要求其立即交清所欠租金35000元，否則，將依法終止租賃合同，收回房產。2004年10月28日又通知原告稱：因資產調整，原告所租酒店房屋產權變更為被告**魯潤股份有限公司，雙方租賃關系按合同規定終止。2004年12月1日，二被告簽訂房屋轉讓合同，約定：被告**魯浩貿易公司將該酒店房產以1860800元的價款轉讓給被告**魯潤股份有限公司。合同簽訂后，被告**魯潤股份有限公司支付了全部購房款，并于2004年12月24日辦理了房屋所有權證。隨后被告**魯潤股份有限公司將該轉讓情況通知了原告。另外，被告**魯浩貿易公司系被告**魯潤股份有限公司的股東。

原告張-濤于2006年3月訴至法院，請求法院確認兩被告買賣房屋的行為無效，并準許原告按兩被告所確立的房屋買賣條件行使優先購買權。

被告則辯稱，兩被告之間系內部資產調整而不是買賣關系，原告無優先購買權；即使原告有優先購買權，因已將該情況書面通知了原告，其長達一年多的時間內并沒有主張優先購買權，應視為放棄權利。

[審判]

山東省泰安市泰山區人民法院經審理認為，原、被告之間系房屋租賃合同關系，原告作為承租人享有對所承租房產的優先購買權。被告在轉讓該房產前雖通知了原告，但在法定期間內未履行止賣義務，其買賣行為應認定為無效行為。依照合同法第二百三十條、最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第132條的規定，判決如下：一、被告**魯浩貿易公司與被告**魯潤股份有限公司之間關于位于泰安市奈河路119號房產的買賣合同無效。二、駁回原告的其他訴訟請求。

宣判后，雙方均未上訴，一審判決已發生效力。

[評析]

所謂承租人的優先購買權，又稱先買權，是指當出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人而購買該房屋的權利。即先買權人在訂立買賣契約時有優先買受的權利，但并非對已成立的法律關系發生變動的權利。這種先買權作為期待權，只有在該項財產出售時，權利人才可享受其權益。先買權人在標的物出賣時，一定期限內不行使的視為放棄。最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第132條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”這就確認了承租人的優先購買權。此種權利是依法產生的，具有一定的專屬性。該期限是法律的強制性規定，應從知悉出賣人和第三人締約之日起計算，這就要求出賣人負有通知的義務，通知的到達是權利人期限計算的起點，是先買權人知悉交易條件、行使先買權的前提。從本案來看，被告**魯浩貿易公司于2004年10月28日向原告送達了出賣房屋的通知，即使當日收到通知，作為享有先買權的原告，其法定期限的計算至少應從2004年10月28日起至2005年1月28日止。在此3個月內被告**魯浩貿易公司負有不得將房屋賣給他人的止賣義務。但二被告之間的房屋轉讓行為恰恰發生在2004年12月1日，即這3個月內。由此可見被告**魯浩貿易公司轉讓房屋的行為違反了最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第132條的規定，其行為侵害了原告的優先購買權。據此，法院對原告要求確認二被告之間的買賣合同無效的請求予以支持。