簽合同后發(fā)現(xiàn)是查封房怎么處理？

(一)房屋被查封后，房屋買賣合同的有效性

如果買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》或《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)的意思表示，合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定就是合法有效的合同。雖然簽訂房屋買賣合同后人民法院或其他司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋進(jìn)行了查封，但只要買賣的房屋當(dāng)時(shí)并沒有被查封，那么合同就是有效的。如本章所引的案例中，原告**證券有限責(zé)任公司與被告**科交房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》是在1995年，而查封訴爭(zhēng)房屋發(fā)生在1999年。雙方簽訂合同時(shí)并不存在訴爭(zhēng)房屋被查封的事實(shí)，故法院認(rèn)定合同有效。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定，被法院查封的房屋不能轉(zhuǎn)讓。所以在房屋被查封后或者在明知房產(chǎn)被法院查封的情況下，如果買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》或《商品房買賣合同》。那么買賣雙方簽訂的合同便違反了法律規(guī)定，是無效的合同，無效的合同不受法律保護(hù)。

(二)房屋被查封后是否可以過戶

查封是指人民法院或其他司法機(jī)關(guān)把被查封人的財(cái)產(chǎn)貼上封條，或者通過登記機(jī)關(guān)對(duì)有權(quán)屬登記的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬限制，禁止被對(duì)權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)移或變更。對(duì)房屋的查封則一般是指由司法機(jī)關(guān)在房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋進(jìn)行權(quán)屬限制，禁止對(duì)該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或變更。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》查封后的房屋是不可以買賣和過戶的。

另根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋是不可以轉(zhuǎn)讓的。

但查封房屋做為一種執(zhí)行措施，是有一定的期限的。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋，人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。因此在房屋買賣合同有效的前提下，購房人購買了已經(jīng)被人民法院查封的房屋，可以在解除查封后要求賣房人履行過戶的合同義務(wù)。

本案中，被告為本市大連西路261號(hào)“河南證券大廈”的房地產(chǎn)權(quán)利人，原、被告間簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容與現(xiàn)行法律法規(guī)不相沖突，且原告已實(shí)際使用了系爭(zhēng)房屋，故認(rèn)定房屋買賣合同為有效。對(duì)可否判令被告為原告辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的問題，法院認(rèn)為原告在履行合同義務(wù)上已依約付清了購房款，按照合同約定應(yīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證，被告亦不反對(duì)為原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但由于原、被告因他案的債務(wù)問題涉訟，系爭(zhēng)房屋被法院依法予以查封，在系爭(zhēng)房屋權(quán)利存有瑕疵、被查封的現(xiàn)實(shí)狀況下，不能判令被告為原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。最終駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

(三)簽訂買賣合同后房屋被查封如何處理

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》，被法院查封的房屋不能轉(zhuǎn)讓。那么簽訂合同后房屋被司法機(jī)關(guān)查封后怎么辦。筆者認(rèn)為可區(qū)分不同情況采取不同的方法：

1、如符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中不應(yīng)查封的情況，如購房人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有且沒有過錯(cuò)的，但未辦理過戶登記手續(xù)的，可向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。要求查封法院解封。

2、如賣房人隱瞞事實(shí)，導(dǎo)致商品房買賣合同無效，則可要求賣房人返還購房款并賠償損失。

3、如要求繼續(xù)履行合同并取得該房屋的所有權(quán)，則可與法院協(xié)商，讓賣房人或自己提供其他擔(dān)保財(cái)產(chǎn)。提供其他財(cái)產(chǎn)后，法院解除查封。房屋解封后，雙方可繼續(xù)交易。

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