怎么寫補充合同

第1條合同原則

鑒于目前買賣雙方因為合同不明造成諸多爭議，為充分保護雙方的合法權益，明確出賣人的合同義務，雙方根據《中華人民共和國合同法》等法律的有關規定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經協商一致，就買受人購買出賣人商品房一事達成本合同。

第2條文字定義

1．合同中所稱“合同”、“本合同”、“約定”等系指目前出賣、買受雙方所簽訂的補充合同，其他合同則冠以合同的具體名稱；

2．本合同中所稱“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出賣、買受雙方簽訂合同即將買賣的商品房；

3．本合同所稱“本樓”或者“樓房”系指買受人所購商品房所位于的樓座；

4．本合同中所稱“小區”、“社區”系指房屋所處于的社區；

5．本合同中所指“退房”，是指買受人將房屋或者取得房屋的權利退還給買受人，由出賣人退還買受人支付的購房款的行為。

第3條居住目的

出賣人知道買受人購買商品房系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房升值時通過及時轉讓獲得利潤，或者行使相關的所有權或用益物權以獲得利益。出賣人承諾在買受人購買此房屋后，本樓內其他房屋僅可作為住宅使用外，不得作為公司辦公用房使用，以保持居住環境的安靜與安全。如不能達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第4條廣告內容

廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內使用面積，廣告中關于綠化園林的面積應當與房屋具有相同的比例；如實際情況與廣告數量誤差超過3%，如果此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第5條墻體平直

房屋的墻體及平面均應當平直，傾斜角度不得大于0.1度，計算方法為：高度差/直線距離；不平直情況并不得超過政府規定的標準；如無法達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第6條防水情況

房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水；如無法達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第7條住宅壽命

出賣人承諾此住宅的安全使用壽命不低于70年，在30年內絕對不會產生主體質量問題，其質量足以抵抗八級地震所產生的不良影響；如果不能滿足此等條件，出賣人將以全部房款的兩倍向買受人進行賠償，如果造成買受人及其親屬受到傷害的，按除支付全部醫療救助費用以外，還應當支付50萬元賠償。

第8條文件

考慮到房屋質量將在未來相當的時間內對買受人的安全與收益要求有巨大影響，而提供完全的質量文件是出賣人不可推卸的責任與義務，為充分保證買受人的知情權，出賣人除提交竣工驗收備案表以外，還應當向買受人提交如下文件：

1．施工單位的竣工報告；

2．監理單位工程質量評價報告；

3．勘察單位質量檢查報告；

4．規劃部門出具的認可文件；

5．衛生部門出具的水質檢驗合格文件；

6．環保部門出具的認可文件；

7．消防部門出具的消防驗收合格文件；

8．施工單位簽署的質量保修書；

9.抗震評估機會出具的地震安全性能評價報告；

第9條文件交付

1．全部質量文件上述文件應當于入住前交付給買受人，沒有上述文件不視為交房；即使買受人入住，仍有權出賣人每日承擔千分之一的違約金；

2．如無法按時交付上述文件，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第10條質量標準

商品房設計質量不應低于各級政府有關機構頒布的最有利于買受人的標準，本合同最后所列明的各項規范及標準均為出賣人應當遵守的強制性標準，即出賣人所提供的房屋質量不得低于各項規范的要求；如無法達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應當將房屋修復，修復前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。

第11條商品房戶型

室廳衛廁廚，本商品房使用率為：_________，房屋層高：____________毫米；室內凈高：_________毫米；其中起居室尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________（毫米）；主臥室尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________（毫米）；次臥室尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________（毫米）；廚房尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________（毫米）；衛生間尺寸：長度：_______________寬度：_________高度：_______（毫米）；觀景陽臺尺寸：長度：______寬度：_________高度：_________（毫米）；

第12條建筑面積

1．文字定義：商品房銷售的建筑面積為套內建筑面積與分攤的公用面積之和。

2．總建筑面積為：__________________平方米，套內建筑面積為：__________________平方米，陽臺建筑面積：_________平方米，室內墻體面積為：_________平方米。

第13條套內建筑面積

1．文字定義：套內建筑面積為套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三者之和。

2．面積范圍：買受人所購商品房約定套內建筑面積為_________平方米，如果經過實際測量后，面積在_________至_________平方米之間的，則雙方據實結算，多退少補。

3．面積超出：買受人所購商品房套內建筑面積經過實際測量后，大于_________平方米的，出賣人無權要求買受人支付多余價款，并且應當據實測面積辦理產權登記。

4．面積不足：買受人所購商品房套內建筑面積經過實際測量后，小于_________平方米的，出賣人應當根據與約定套內建筑面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，并且應當據實測面積辦理產權登記。

5．比例增加：交房后，套內建筑面積、建筑面積與合同約定相比都發生增加的，應當按相同比例增加，建筑面積增加的比例大于套內建筑面積增加比例的，買受人無須為任何增加的面積支付費用。

6．比例減小：交房后，建筑面積、套內建筑面積與合同約定相比都減少的，應當按相同比例減少；建筑面積減少的比例小于套內建筑面積減少的比例的，出賣人應當按照最有益于買受人的原則退款，包括要求出賣人退還全部房款或面積變化應退的房款，買受人有權選擇諸多退款方案中的一個。

第14條面積測量

房屋分攤的公用部分、面積及全部長度尺寸應當注明，經過測量的應當提供符合《房產測量規范》和《房產圖圖式》的測量報告，使買受人有權可以獲得精確的詳細內容。

第15條測量機構

測量機構應當是取得中央政府機構測繪專業管理機構頒發的測量資格的機構，測量義務不得委托給他人；沒有專業資格的機構測量的數據無效，買受人有權拒絕支付房款。

第16條面積核實

買受人有權根據測量報告對任何一個尺寸進行核實，此等核實無需復雜的測量工具，僅憑于任意一個市場上購買的米尺等測量工具即可進行測量；買受人有權在入住前或入住后對室內全部長度、寬度、高度尺寸進行測量；如果需要對全樓進行測量的，出賣人有義務向買受人提供與本樓相關的圖紙，買受人也可以召集樓內其他業主共同進行測量。

第17條違約條件

買受人以約定方法得到的任一個尺寸結果，與出賣人提供的圖紙不符，則視為出賣人提供的公攤面積不合法，買受人有權拒絕支付公攤面積的費用；出賣人不得以此為理由拒絕交付房屋，并仍應及時為買受人辦理《房屋所有權證》。

第18條違約責任

當出現上述違約條件后，出賣人應當在3日內雙倍退還公攤面積的價款作為違約金，不能退回的，逾期則每天應當支付總房價百分之一的違約金。

第19條管道密封

出賣人應當在買受人入住時提供管道壓力測試數據，并保證管道不會出現任何泄露；如果室內發生液體或氣體泄露，導致買受人的裝飾裝修家具損壞的，如果買受人不能證明自己沒有責任，則出賣人應當以5倍裝修家具款額或者每人每日500元作為賠償，以補償買受人在選擇裝修企業、設計施工所支付的費用與耗費的時間。如液體或氣體的泄露給買受人或其親屬或其他人員造成傷害，則出賣人應當同時承擔違約責任或侵權責任。

第20條管線安裝

出賣人承諾不在商品房內通行任何公用管線。所謂公用管線是指管線內的物、氣體不直接從此管內進入到買受人室內且供買受人單獨使用；如有通過，則視為合同的變更，買受人有權拒絕支付任何費用，并有權要求出賣人進行修改；在修改完成以前，視為商品房仍末交付；不能修改的，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第21條消防設施

出賣人提供的消防設施為：___________________；并在交房時取得消防機構的認可；如不能達到此要求，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第22條暖氣計費

暖氣價格不高于政府規定的標準，計費方式及價格每季度每平米。

第23條健康保證

考慮到房屋室內外的各項設備及設施將對買受人的健康產生長久的影響，因此出賣人承諾與本房屋的全部設計條件均依據政府的要求進行設計；如果存有可能導致疾病傳播的設計缺陷；如不能達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第24條綠地定義

所謂綠地是處于房屋以外，種植于地面的自然植物，指高度不低于50厘米，可以包括楊樹、柳樹、槐樹、梧桐，其目的在于給買受人以心理上的舒適感覺，并且能夠產生隔音、清潔空氣的作用，綠化植物壽命不應低于10年。

第25條綠地面積

考慮到綠地面積將對買受人生活有重要影響，出賣人承諾本社區綠地面積為：_________平方米，綠化率不應低于北京市標準，交付時綠化率的計算方法為地面綠地面積與總建筑面積之比，房屋交付時本社區的綠化率不低于30%，交付使用時間：_________年_________月_________日；如不能達到此要求，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標準為總房價的千分之一。

第26條氣味條款

本商品房敞開門窗后，不會聞到任何異味；室內在任何條件下均不會出現異味。雙方對是否是異味有爭議的，可以隨機選擇3人進行評價，以多數人的意見作為最終結果；此三人的決定如果未被執行，其決定應當在訴訟中作為決定性證據。

第27條電磁輻射

出賣人承諾不在房屋室外500米內及本商品房樓上建造或允許他人建造任何電磁發射裝置，包括尋呼臺發射臺、移動電話發射臺、廣播電視轉發臺或其他有輻射的裝置；如果有此設施，無論是否影響人體健康，買受人均有權解除合同要求退房，出賣人將承擔違約責任。如不能達到此要求，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標準為總房價的千分之一。

第28條社區名稱

本商品房所屬社區經政府地名管理機構確定為：____________________________________，本小區屬于政府管理機構認可的合法社區。考慮到社區名稱的穩定性有利于買受人購買房屋的增值，因此出賣人承諾將在未來時間內始終使用的名稱為；如此名稱發生變化，出賣人承諾將賠償給買受人總房價百分之三，作為因名稱變更給買受人造成損失的賠償。

第29條施工進程

社區共有樓房幢，其中一期工程_________幢，二期工程_________幢，三期工程_________幢，二期工程的開工時間與竣工時間分別為：_________年_________月_________日和_________年_________月_________日。三期工程的開工時間與竣工時間分別為：_________年_________月_________日和_________年_________月_________日。

第30條公共設施

幼兒園______________個，面積為_________平方米，交付使用時間：_________年_________月_________日；停車場_________個，面積為______________平方米，交付使用時間：_________年_________月_________日；郵局_________個，交付使用時間：_________年_________月_________日；會所、健身娛樂設施：___________________________交付使用時間：_________年_________月_________日；郵政交付使用時間：_________年_________月_________日；電話接通時間：_________年_________月_________日。

第31條居住安全

交付時社區內不應當有正在建設的建筑物，在買受人可能經過的道路絕對不允許有任何可以產生墜落的物品；道路平面絕對不得有可能阻礙行人或者車輛的坑、溝、井或者其他產生危險的建筑物或者構筑物。

第32條商品房標識

社區內的所有建筑物應當有明確的標識，以利于買受人的特殊家庭成員能夠順利找到買受人所購商品房。

第33條違約確定

對出賣人提供的各種設施是否合乎約定，應當由雙方協商，協商不成的，由買受人與出賣人共同隨機選擇三人，選擇方法見本合同爭議解決中的約定，由其對此爭議做出仲裁裁定。

第34條公平價格

1．買受人所購房屋價格為___________________________（大寫：__________________元）；

2．出賣人不得將同幢的其他房屋以明顯優于買受人的價格出售給其他買受人（差額應在合理范圍內），否則將認為是對買受人的岐視或價格欺詐，出賣人承諾并承認買受人有要求同等優待的權利。

3．均價：出賣人承諾此樓的平均價格為__________________（大寫：__________元），所謂平均價格是指全樓成交款與全樓套內使用面積之比，如果在買受人發現自己所購房屋的均價并非此數額，則有權要求出賣人每平方米支付___________（大寫：________元）的違約金。

第35條房款障礙

如因出賣人原因致使買受人無法取得銀行貸款或公積金貸款，則出賣人在10日內比照退房條款歸還買受人已經支付的全部房款；如出賣人證明系買受人原因致使買受人無法取得銀行貸款，考慮到買受人可能受到的損失，則出賣人在10日內比照退房條款歸還買受人已經支付的全部房款。

第36條交付含義

本合同所稱交付是指占有及使用的交付，以保證買受人可以正常使用，以實現居住目的，并不代表所有權的轉移。

第37條交付時間

商品房交付時間為_________年_________月_________日，社區設施環境交付時間為_________年_________月_________日。

第38條交付程序

1．入住通知：出賣人向買受人發出入住通知書；

2．書面簽收：買受人書面簽收“收到入住通知書”；

3．鑰匙收條：買受人書面簽收“商品房鑰匙收到條”；

4．隨附資料：出賣人提供商品房質量備案表、商品房長度高度細節尺寸及面積測量結果；

5．其他條件：其他合同中約定的條件也應當具備，房屋交付時出賣人及其他任何第三方不應再收取任何費用作為買受人入住的先決條件，否則買受人有權依此每天獲得總房價百分之一的賠償金。

6．不視為交房：上述條件缺少任何一條，均不構成商品房的交付。

第39條入住繳費

出賣人不得要求買受人入住前支付以下費用：物業管理費、產權證費用、車位費用及其他由買受人享受服務的代辦費用，除此外無須支付任何費用；買受人有權拒絕支付任何本合同沒有明確說明的費用。

第40條買受人入住

考慮到買受人在入住前已經支付了大量房款，因此出賣人在交付房屋時不得以任何理由阻礙買受人入住，出賣人同時應當保證所聘請的先期物業管理公司或者其他相關機構和人員也不得以任何理由阻礙買受人入住；當此等阻礙情況發生后，買受人有權不經過任何機構或人員的許可入住，此時任何人的阻擋行為均視為違法。

第41條交付驗收

買受人在出賣人所建房屋完工后，可以進入室內進行觀察，并可以聘請相關專家對其進行評價，出賣人及其聘請的機構或人員，不得以任何理由阻止買受人及有關人員進入。買受人可以進行如下項目的評價與驗收：建筑質量、室內設施、室內外環境、社區質量及其他驗收。

第42條延遲交付

當出賣人無法按期交付時，則買受人有權通知出賣人解除合同，或者以予出賣人日的寬限期，在寬限期內出賣人仍然不能交付的，買受人有權解除合同。

第43條交付效力

出賣人將房屋交付給買受人后，買受人即享有房屋的使用權、占有權、出租權、收益權，并有權對房屋進行裝修；如果房屋已經辦理完畢竣工備案，則買受人有權進入，并對房屋進行管理與控制。

第44條文件內容

商品房質量保證書及商品房使用說明書，其內容不得低于政府最高標準。如不能達到此要求，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第45條初步驗收

鑒于商品房質量無法立即做出判斷，買受人無法在交付使用后立即對質量做出判斷，因此雙方共同認為質量的評價與驗收是一個較長的過程，買受人僅能對外觀部分進行初步使用性評價。

第46條保修內容

主體結構、公用部分、環境設施、建筑外表部分、裝修部分、室內電氣部分、室內暖通部分及其他由出賣人提供的內容；出賣人將提供全部施工圖、設計圖、各種管線圖等技術資料，以保證買受人或者買受人的集體組織或者小區業主委員會或者小區居委會能夠根據此技術資料對房屋進行全面的修繕與養護；并承諾20年之內買受人所支付的維修成本不能高于房屋價格的20%。

第47條責任承擔

如果入住后發生漏水、裂縫等質量瑕疵，應當由出賣人承擔責任，并立即進行修復，出賣人不得以任何理由將此責任轉移至第三方如不能達到此要求，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。

第48條房屋所有權

1．取得標志：房屋所有權的取得以北京市政府頒發的《房屋所有權證》為標志。

2．取得時間：取得房屋所有權證的最后期限為_________年_________月_________日，如出賣人不能在此最后期限前使買受人取得房屋所有權證，則確認為無法取得房屋所有權證。

3．違約責任：一旦無法取得產權證后，出賣人應當30日內立即退還買受人已經支付的房屋款，并且賠償買受人因此而產生的一切損失。

4．選擇權利：當無法取得所有權證后，買受人有權選擇是否解除合同并且退房，如買受人同意延長等待時間，則可向出賣人發出同意延長辦證期的書面證明。

5．所有權保證：出賣人保證出賣人目前的身份系合法的出賣人，出賣人經過審查后認為買受人目前的身份可以成為合法的購買人，因此出賣人保證買受人憑借出賣人提供的文件能夠在北京市房屋所有權登記機構取得《房屋所有權證》及他項權利證書，如買受人無法取得上述證明，則出賣人應當在10日內立即退還買受人已經支付的房屋款，并且賠償買受人因此而產生的一切損失：包括銀行的貸款利息、銀行罰息、訴訟費用、律師費用、裝修費用、誤工費用、無法居住而租賃房屋的租賃費用、交通費用、因重新購買房屋而產生價格上漲的損失及其他損失。

6．費用分擔：在辦理房屋所有權證時，雙方平均承擔稅款費用。

第49條轉移效力

買受人取得所有權證書后，即取得與房屋相關的全部權利，涉及房屋的風險同時發生轉移，出賣人不得以任何理由干涉買受人行使對房屋的所有權。