賣房合同上違約金高怎樣處理

按照合同法的規定，合同雙方當事人在簽訂合同時可約定相關的違約金賠償的數額，違約金賠付須在法院規定的范圍內，違約金約定過高怎么處理?根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第一款“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度、以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。

(一)違約金的性質

違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產。關于違約金的性質，從學術上，目前有補償說、懲罰說、雙重說以及目的解釋說四種。從立法上，根據《合同法》第一百一十四條第一款、第二款之規定，對違約金的規定強調違約金補償性的理念，同時有限地承認違約金的懲罰性，無疑是承認了雙重說。一方面，違約金的支付數額是“根據違約情況”確定的，即違約金的約定應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約金數額。

另一方面，如果當事人約定的違約金的數額低于違約造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當增加，以使違約金與實際損失大體相當。這明顯體現了違約金的補償性，將違約金作為一種違約救濟措施，既保護守約方的利益，又激勵當事人積極大膽從事交易活動和經濟流轉。同時《合同法》第114條第2款又規定：“……約定的違約金過分高于實際損失的，當事人可請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”即一般高于實際損失則無權請求減少，這一方面是為了免除當事人舉證的繁瑣，另一方面表明法律允許違約金在一定程度上大于損失，顯然大于部分具有對違約方的懲罰性。我國違約金具有補償為主，懲罰為輔的性質。

(二)實際損失的認定

根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第一款“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度、以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。這說明，確定違約金應當以實際損失為基礎。

1、違約金過高的證明責任。根據《民事訴訟法》關于證明責任的分配，應當由當事人對其主張的事實提供證據并予以證明，若訴訟終結時根據全案證據仍不能判明當事人主張的事實真偽，則由該當事人承擔不利的訴訟后果。也就是說根據“誰主張誰證明”的原則，違約方應當主張違約金過高應當承擔證明責任。根據《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》中規定：“違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。”也就是說，守約方也負有證明違約金合理的證明責任。

2、實際損失的確定。根據《合同法》第一百一十三條之規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。也就是說實際損失包括直接損失和間接損失。直接損失是守約方現有、直接財產的減少，間接損失就是可得利益的喪失，即已經預見或者應當預見到的將來可得利益因違約方的違約行為而沒有得到的。

3、違約金的確定。當確定了違約金過分高于實際損失時，違約金如何確定。根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款還規定，“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失。”那么，應當如何認定具體的違約金呢?這屬于法官的自由裁量權的范圍，不同的法官或許會有不同的比例。因此，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度、以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。

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