房地產買賣合同未談成中介公司能否要求買方支付違約金

[案情]：

2004年6月，毛小姐為了購買住房，與某房產中介公司簽訂了一份《房地產買賣居間協議》，約定由中介公司作為居間人將莊先生座落于浦明路的一套房屋介紹給毛小姐，房款為人民幣245萬元，雙方在《協議》中約定了付款方式、意向金的數額及處理辦法等事項。其中，還在第十條約定：“由于毛小姐的原因導致房地產買賣合同未簽訂的，毛小姐應向中介公司支付總房款3％的違約金”。協議簽訂后，毛小姐按約支付給中介公司意向金5000元。后由于毛小姐與上家莊先生在付款問題上不能達成一致意見，買賣合同沒有簽成。中介公司遂訴至法院，以毛小姐拒絕簽訂買賣合同為由，請求判令毛小姐按照約定支付違約金49000元。

[爭議]：

雙方的爭議焦點集中在兩個方面：

一、中介公司與毛小姐簽訂的《房地產買賣居間協議》第十條約定的“由于毛小姐的原因導致房地產買賣合同未簽訂的，應向中介公司支付總房款3％違約金”是否有效；

二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未簽訂《房地產買賣合同》時，是否可收取相應費用。

中介公司表示，《房地產買賣居間協議》中約定“如三方有任何一方不能履行協議約定的，應對對方承擔違約責任”，符合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”的規定，據此追究毛小姐的違約責任是有法律依據的；毛小姐的違約行為致使自己前期所做的居間工作無果，造成一定的經濟損失，毛小姐應按《協議》約定承擔違約責任。

毛小姐則認為，《協議》中約定，房屋買賣一旦不成，自己及上家均應向中介公司支付違約金，顯然是“霸王條款”，要求法院予以撤銷。

[裁判要點]：

法院經審理后認為，《中華人民共和國合同法》第四十條規定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”本案中，《房地產買賣居間協議》系中介公司提供的格式條款，其中第十條約定的內容，剝奪了買賣雙方進一步協商的權利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應承擔違約責任。而中介公司卻使自己居于無論居間行為是否成功均可獲得相應報酬的有利地位，顯與當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務的法律規定相悖，故該約定的條款無效。中介公司依此收取違約金的主張不受法律保護。

《中華人民共和國合同法》規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”、“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”鑒于房地產居間人在居間活動中往往要為委托人提供權籍調查、使用情況調查、行情調查、確定成交意向、訂立交易合同等基本服務內容，而要完成這些服務內容，居間人需有一定的經濟成本支出。因此，中介公司在毛小姐與上家簽訂《房地產買賣合同》之前，只能向毛小姐主張其進行居間活動所支出的經濟損失。

法院判決，對中介公司要求毛小姐支付違約金的訴訟請求不予支持。

[評析]：

二手房買賣中，中介公司的活動能否最后達成成果，促使上下家順利簽約具有不確定性，不是完全可由中介公司的意志決定的。有時，盡管中介公司為了促成合同的成立也盡了向委托人報告或者媒介的義務，但合同卻因種種原因沒有成立，甚至有些委托人違背誠實信用原則拋開中介與第三人“手拉手”私下成交。對此情況，法律賦予了中介公司請求委托人支付中介活動必要費用的權利。但必要費用與報酬畢竟不是同一概念，而且在數額上往往也相差很大。因此，中介公司在與委托人簽訂居間合同時，就中介公司前期的報告、媒介、陪同看房、參與協商等服務活動，可約定按服務項目實行菜單式收費。如此才可以有效起到制約委托人以及彌補中介公司成本損失的作用，最終達到減少雙方紛爭的目的。