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寧波
協商提前終止合同,請求方是否仍應負違約責任
陳某認為,承租人只租用房屋4個月,應交租1,000元,加上250元房屋修理費1,250元。但預交租金多余部分尚有1,750元,出租人已將房屋另租他人,多余部分理應退還。工人文化宮認為陳某單方要求解除合同違約,多余租金拒絕退還。陳某為追索預交租金,向人民法院提起訴訟。
法院受理此案后認定了上述事實,法院認為雙方簽訂的租賃合同合法有效,但由于發生了客觀情況的變化,陳某已經無法繼續履行合同,陳某向工人文化宮提出要求后,雙方均同意解除合同,合同解除后工人文化宮將房屋轉租他人,沒有造成任何損失,因而拒絕退還租金無理,法院據此作出判決
(1)工人文化宮返還多收租金1,750元;
(2)訴訟費30元由工人文化宮負擔。
法院判決不完全正確。
經濟合同的解除,是經濟合同履行過程中經當事人雙方依法達成協議,提前終止合同。解除經濟合同是一種法律行為,經當事人雙方協商一致可訂立經濟合同,也應當允許當事人解除合同。在主觀情況發生變化后,這也是必要的。但解除合同后要追究違約方的責任,即使違約方沒有給對方造成經濟損失,也要承擔違約責任。本案中法院以工人文化宮沒有經濟損失為由而未追究陳某的違約責任是不合乎法律規定的。
違約金具有兩種性質,一是賠償性,即違約金是作為對方損失的賠償。另外則是懲罰性,即違約金的償付不以違約是否給對方造成經濟損失而改變,只要發生違約行為,既使沒給對方造成經濟損失,也要按規定向對方償付違約金,這是對違約行為本身的一種懲罰。因而法院的判決中應責令陳某人給工人文化宮一定比例的違約金。
法院判決的其他方面分清了當事人的責任。合同解除后的多余預付租金工人文化宮不退還是沒有任何道理的,房租就是承租人占用出租人房屋的費用,但陳某解除合同就不再占用該房屋,出租人再收取租金就沒有合同作為依據了,在法律上也講不通。
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