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政府拆遷與商業拆遷有什么差別

來源: 律霸小編整理 · 2021-02-27 · 406人看過

政府拆遷與商業拆遷有什么差別

1、拆遷主體不同

顧名思義,商業拆遷其主體應該是商業人員,在實踐中主要集中在開發商、企業家群體上。而政府拆遷,是由地方政府主導,依據地方政策進行。

2、拆遷目的不同

商業拆遷是盈利性開發,是一種有償平等交易,以達到雙贏的目的。而政府拆遷是以“公共利益”需要為目的,非營利性,需要給被征收人不低于原有生活水平的拆遷補償。

3、拆遷范圍不同

商業拆遷很多是針對一戶或是幾戶的房屋的征收拆遷,特定性比較強。而政府征收拆遷一般都是一個村或是一個區域,涉及范圍比較廣,且除了包含國有土地上及土地上房屋的征收拆遷,還包含集體土地及其土地上的房屋。其被拆遷的人數和范圍都要比商業拆遷寬很多。

4、拆遷意愿不同

商業拆遷是居于開發商與被拆遷人在平等地位上的協商談判,在一致意見下達成的民商事合同。其特點是雙方自愿、有償,交易價格可以不是市場價格。

而政府拆遷是行政征收方與被拆遷人簽訂行政合同。雖然也要遵循自愿和平等協商的原則,但大部分被拆遷人并不會自愿被拆,由此而引發了很多征收拆遷矛盾,被征收人的利益遭受很大損害。

還有一點是:政府拆遷,法律規定要按照市場價格給予被拆遷人足額補償,但事實上政府拆遷給予的拆遷補償普遍偏低。從這個角度來比,商業拆遷對于被拆遷人來說,獲利更多。

5、救濟方式不同

如前文所述,商業拆遷簽訂的是民商事合同。所以,在商業拆遷中引發的糾紛,可進行仲裁、提起民事訴訟等手段解決。而政府拆遷是行政合同,救濟手段是復議,或提行政訴訟等。二者依據的法律和行為手段都有所不同,被拆遷人要有所區分。

房屋拆遷估價的方法

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法,因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格,但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定,采用市場比較法進行房屋拆遷估價,所選定的參照物實例,應當與被拆遷房屋所在的區位、用途、建筑結構相同或相近,參照實例的成交時間不超過估價時點12個月,選取的參照實例須在3個以上,參照實例的綜合修正系數不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物,實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少,對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其他估價方法。

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益,選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區,由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

房地產管理部門提醒,房屋拆遷雙方可以協商選取最能體現房屋價值的估價方式,在不實用市場比較法的情況下,最好選用兩種以上的評估方法進行評估后,用加權平均的辦法確定評估對象的價格。選用的評估方法不同,必然會導致評估結果的不同,不正確使用評估方法也必然導致評估結果失真,不能真實反映評估對象的市場價格,引發拆遷糾紛。

以上知識就是小編對相關法律問題進行的解答,政府拆遷與商業拆遷的差別包括拆遷主體不同、拆遷目的不同、拆遷范圍不同、拆遷意愿不同、救濟方式不同等,實施中有些商業拆遷是不合法的。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網進行法律咨詢。

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