拆遷補(bǔ)償按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)還是國家標(biāo)準(zhǔn)

像這樣的問題，可以說是大多數(shù)被拆遷戶共同的疑問，不僅僅是農(nóng)村地區(qū)的被拆遷戶，許多城市地區(qū)的被拆遷戶也有類似的問題。那么，拆遷補(bǔ)償?shù)降资前串?dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)還是國家標(biāo)準(zhǔn)呢?

實(shí)際上，這個(gè)問題雖然被提到的頻率很高，但卻是一個(gè)“偽問題”。

首先，無論是國家的法律法規(guī)或者是地方政府的地方性法規(guī)，都不可能直接規(guī)定房屋拆遷的具體標(biāo)準(zhǔn)。從國家層面看，我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不均衡，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別，怎么可能規(guī)定一個(gè)統(tǒng)一的、十分細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)?大家設(shè)想一下，北京市中心的房屋拆遷補(bǔ)償能和湘潭市中心的房屋拆遷補(bǔ)償一模一樣嗎?從地方層面看，即便是同一個(gè)地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也有所區(qū)別，不同的地段、不同的結(jié)構(gòu)、不同的裝修，還有其他種種不同因素，房屋拆遷補(bǔ)償能一樣嗎?所以，很多被拆遷戶找律師咨詢，一上來就問房屋拆遷多少錢一平，但無論是國家法律法規(guī)還是地方性法規(guī)，都不可能規(guī)定多少錢一平，不是你想知道什么，法律就會(huì)規(guī)定什么，就像你去買一棵大白菜，法律難道還要規(guī)定大白菜多少錢一棵嗎?

當(dāng)然，很多被拆遷戶會(huì)說怎么我們這里拆遷就是規(guī)定多少錢一平，都細(xì)化到磚混結(jié)構(gòu)多少錢一平、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)多少錢一平、二層以上多少錢一平、廁所多少錢一平，還說網(wǎng)上查到國家也規(guī)定多少錢一平，沒錯(cuò)，就是那份廣為傳播、害人不淺的《2015中央一號(hào)文件：農(nóng)村土地賠償政策最新版》，在上期的文章中，我們已經(jīng)深刻地揭露了這份虛假文件的真面目，沒看過的同志們可以翻閱本微信公眾號(hào)歷史消息，趕緊閱讀一下。至于被拆遷戶提到的各個(gè)地方規(guī)定的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，并不是地方性法規(guī)，最多是地方政策或者具體拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方案，這個(gè)問題我們后面會(huì)另行解釋。

其次，無論是地方性法規(guī)或者地方政策，都不得與國家法律法規(guī)相抵觸，只能在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行細(xì)化。那么問題就來了，剛才不是說國家法律法規(guī)和地方性法規(guī)都不會(huì)規(guī)定多少錢一平嗎，既然都沒規(guī)定，怎么還存在抵觸或是細(xì)化的問題?確實(shí)，法律法規(guī)、地方性法規(guī)不可能規(guī)定多少錢一平，但是不等于對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償只字不提，而是進(jìn)行了比較抽象的、原則性的規(guī)定。我們來看一下法律法規(guī)關(guān)于拆遷補(bǔ)償是如何規(guī)定的：

在國家層面，《中華人民共和國土地管理法》第四十八條第四款規(guī)定：“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”房屋就屬于地上附著物。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。”此外，《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條第三款規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”

在地方層面，例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十四條第

一款規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由市國土房管局制定并公布。”再如《山東省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款規(guī)定：“對(duì)被征收住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場價(jià)格，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。”

大家可以看到，地方性法規(guī)實(shí)際上就是對(duì)于國家法律法規(guī)的進(jìn)一步明確，二者并不沖突，但實(shí)際上也只是規(guī)定的房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t、計(jì)算方法。所以，如果被拆遷戶問的“標(biāo)準(zhǔn)”是指法律法規(guī)、地方性法規(guī)，那么不存在按照哪一個(gè)的問題，就好像在問海淀區(qū)屬于北京市還是屬于中國一樣。

最后，我們來說一下地方政策或者具體拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方案，也就是實(shí)踐中確實(shí)存在的可能規(guī)定到多少錢一平的情況。有的被拆遷戶會(huì)問，既然國家的法律法規(guī)和地方政府的地方性法規(guī)都沒有規(guī)定多少錢一平，那豈不是由征收拆遷方說了算?當(dāng)然不是。國家的法律法規(guī)和地方政府的地方性法規(guī)都沒有規(guī)定多少錢一平，說明地方政策或者具體拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方案所寫的多少錢一平并沒有強(qiáng)制力，最多只是一個(gè)參考，具體還要雙方協(xié)商。

現(xiàn)實(shí)中征收拆遷方往往會(huì)以地方政策或者具體拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方案為依據(jù)去跟被拆遷戶談補(bǔ)償，一般會(huì)說你這房子按規(guī)定是多少錢一平，規(guī)定就是這樣，你趕緊簽了拆遷協(xié)議吧，不然就要給你強(qiáng)拆了!但是大家想過沒有，如果真的就按地方政策或者具體拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方案所寫的多少錢一平，沒有商量的余地，那征收拆遷方為什么還要找你談?還有必要非讓你簽拆遷協(xié)議嗎?如果是規(guī)定死的標(biāo)準(zhǔn)，何不直接把拆遷款打到你賬上然后直接就拆了，還需要辦什么強(qiáng)拆手續(xù)?當(dāng)然，像這種未經(jīng)協(xié)商、未辦理強(qiáng)拆手續(xù)就直接拆了的極端做法，現(xiàn)實(shí)中不是沒有，但顯然都是違法的，那就另當(dāng)別論了，法律還規(guī)定不能殺人呢，現(xiàn)實(shí)中有人故意殺人，但你也不能因此就說自己是任人宰割吧?

所以，具體到每一起房屋拆遷案件，國家的法律法規(guī)或者是地方政府的地方性法規(guī)，都不可能直接規(guī)定房屋拆遷的具體標(biāo)準(zhǔn);至于地方政策或者具體拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方案，甚至是評(píng)估報(bào)告，都并不具有直接的強(qiáng)制力，無論是因?yàn)槭裁丛蚨魇詹疬w，補(bǔ)償問題都應(yīng)當(dāng)由雙方協(xié)商，而不是直接按照哪個(gè)所謂的標(biāo)準(zhǔn)。那么，有的被拆遷戶就會(huì)問，既然如此，那我該案什么標(biāo)準(zhǔn)去協(xié)商?京平律師告訴大家一個(gè)秘籍：如果選擇產(chǎn)權(quán)置換，最低按面積拆一還一;如果選擇貨幣補(bǔ)償，城市房屋參考周邊類似房屋市場價(jià)，農(nóng)村房屋參考當(dāng)?shù)刭I地蓋房所需費(fèi)用。總之，最根本的原則就是，不能因?yàn)檎魇詹疬w而降低被拆遷戶原有的生活居住水平!

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