李-峰和陳-雪(均為化名)是一對戀人,雙方于2007年8月在朝陽區(qū)共同購買了一套價格105萬元的二手房。2007年9月,取得房產(chǎn)證和共有權(quán)證;2007年10月,雙方在北京市第一公證處辦理公證,證實雙方對該房屋各占50%產(chǎn)權(quán)份額。2008年4月,雙方終止戀愛關(guān)系,隨后,陳-雪擅自更換門鎖,拒絕李-峰入住。2008年6月,李-峰依法向朝陽區(qū)人民法院提起訴訟,請求分割共有房屋。對于這種同居財產(chǎn)分割的問題,律師給出了相應(yīng)的解答。
律師分析:共有房屋分割是一個難題,不僅僅是法律實務(wù)方面的難題,更是共有關(guān)系人之間的一個交互性難題。法律上,不論是共同共有還是按份共有,除了特別約定之外,共有人均有權(quán)要求分割其份額;法律也規(guī)定了實物分割、變價分割或者作價補(bǔ)償?shù)确指罘绞剑牵@些方式往往因為當(dāng)事人對財產(chǎn)價值達(dá)不成一致意見而遭擱淺。況且,主張分割財產(chǎn)的共有人之外的其他共有人還有優(yōu)先購買權(quán),這種購買權(quán)尚不是必須購買共有份額的義務(wù),使得問題變得異常難以處理。
回歸共有人之間的交互關(guān)系,我們不難發(fā)現(xiàn),共有人之間多是朋友、戀人、親人或者曾經(jīng)的夫妻關(guān)系,一旦提出分割共有財產(chǎn),本身就標(biāo)志著這種友好關(guān)系的終結(jié),那么,憤怒甚至敵視的情緒無時無刻不在阻礙著問題的解決。因此,我們建議,針對不可分物或者難以簡單分割的財產(chǎn)(如房屋),除了夫妻關(guān)系之外,最好不要選擇共有;如果選擇了共有,那么,協(xié)商溝通,變價處理或者折價補(bǔ)償是最為切實可行的辦法。如果協(xié)商無果,那么只能提起訴訟要求分割共有財產(chǎn),單間房屋或者其他不可分物分割時,要求法院拍賣(唯一住房除外)成為唯一途徑。
如果共有房屋尚處于按期償還一方按揭貸款的階段,這個問題就比較復(fù)雜了,甚至可以說比共有房屋分割本身更加復(fù)雜。共有之情感基礎(chǔ)消失后,共同償還銀行貸款的可能性比較小,所以,由其中一方一次性還清所有貸款是最理想的方式,這樣可以終結(jié)和銀行的借貸關(guān)系,余下問題僅僅是雙方的共有糾紛。但是,處于爭議之中,任何一方也不敢冒險。
誠然,雙方可以協(xié)議約定由一方支付折價款取得整個房屋的所有權(quán),這樣,對于以銀行的貸款人名義出現(xiàn)的一方來說,如果由其一次性還清貸款,那么,解除了因拖欠貸款而被銀行追索的后顧之憂,但是,留下了向?qū)Ψ阶穬數(shù)碾y題;對于非銀行貸款人的一方,一次性償還銀行欠貸,只留下了向?qū)Ψ阶穬數(shù)碾y題。當(dāng)然,同時將房產(chǎn)過戶到自己名下的情況除外。所以,雙方選擇銀行托管或者第三人擔(dān)保之后,實現(xiàn)一次性還貸了結(jié)銀行貸款的方式比較可靠。
馮*英律師是**盈科律師事務(wù)所律師,北京律師協(xié)會會員,中華全國律師協(xié)會會員。畢業(yè)于中國政法大學(xué),獲法學(xué)學(xué)士學(xué)位,畢業(yè)后一直從事律師工作,至今已有近10年,現(xiàn)任北京婚姻家庭律師網(wǎng)首席律師,專業(yè)辦理婚姻家庭案件,在婚姻家庭領(lǐng)域非常精通,能夠處理各種疑難問題。
多年來,馮*英律師專注于婚姻家庭法律服務(wù)領(lǐng)域的研究和實踐,尤其對子女撫養(yǎng)、婚姻房產(chǎn)和公司股權(quán)問題進(jìn)行了深入的研究,鉆研和代理了數(shù)百起婚姻家庭糾紛類的案件,使她不僅具備深厚的理論功底和豐富的實踐經(jīng)驗,還具有深刻的洞察力與縝密的剖析能力,尤其能在理解當(dāng)事人在遭遇不幸婚姻家庭矛盾心情的的同時,還能在訴訟中靈活運(yùn)用各種訴訟策略和方案最大化地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。她的專業(yè)素養(yǎng)和敬業(yè)精神贏得業(yè)界和廣大當(dāng)事人的一致好評。
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