拆遷評估規則各地區有所區別，現整理一篇北京市房屋拆遷評估規則房屋評估標準作為了解與參考。

北京市房屋拆遷評估規則(暫行)

第一條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規定，結合本市實際情況，制定本規則。

第二條被拆遷住宅房屋的房地產市場評估價(以下簡稱房屋拆遷補償價)，按照本規則第二條至第七條規定評估確定。

第三條房屋拆遷補償價計算公式為：

房屋拆遷補償價=(基準地價×K+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價

第四條基準地價和基準房價構成區位補償房價。其中，基準地價，是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價，是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。

住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)制定并定期公布(見附件一)。土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

第五條K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》(見附件二)確定。

被拆遷房屋現狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。

第六條被拆遷房屋重置成新價的評估，按照《北京市房屋估價辦法》(京房地評字〔1996〕573號)和《北京市住宅樓房估價技術規范》(京房地評字〔1999〕655號)執行。

第七條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規定，房改危改區內被拆遷私有房屋(不含已購公有住房)的房屋拆遷補償價，按照危改前的市場交易價格，采用市場比較法評估。

按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規定實行產權調換的，所調換房屋的價格按照前款規定評估。

第八條非住宅房屋拆遷評估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》(京房地評字[1999]656號)執行，也可以按照國家規定的其他評估方法進行評估。

第九條本規則是由市國土資源和房屋管理局負責解釋。

附件一：

住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍

一、住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表

單位：元／建筑平方米

二、住宅房屋拆遷評估土地級別范圍

一級：

西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門西大街—地安門東大街—張自忠路—東四北大街—東四南大街—東單北大街—崇文門內大街—崇文門西大街—前門東大街—前門西大街—宣武門東大街—宣武門內大街—西單北大街;所圍地區及繁華邊界路段外側地區

二級：

廣安門內大街—廣安門北濱河路—西二環護城河引水渠—三里河路—西直門外大街—北二環路—東直門北大街—東直門外斜街—東三環北路—東三環中路—通惠河—廣渠門北濱河路—廣渠門內大街—珠市口東大街—珠市口西大街—騾馬市大街—廣安門內大街;所圍地區除一級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區

三級：

勁松路—廣渠門南濱河路—方莊路—群星路—蒲黃榆路—永定門東濱河路—永定門西濱河路—右安門東濱河路—右安門西濱河路—豐臺北路—蓮花河—西三環中路—太平東路—萬壽路—朱各莊路—西翠路—西八里莊路—西三環北路—長春橋路—藍靛廠北路—巴溝路—蘇州街—海淀路—中關村大街—北三環西路—北三環中路—北辰路—北四環中路—北辰東路—大屯路—北苑路—北四環東路—惠新西街—櫻花園西街—北三環東路—西壩河—霄云里南街延長線至亮馬橋路—棗營路—朝陽公園西路—農展館南路—甜水園西街—金臺路—西大望路—建國路—金臺西路南延長線—京秦鐵路—東三環中路—東三環南路—勁松路;所圍地區除一、二級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區

四級：

1.西四環中路—西四環北路—北四環西路—萬泉河路—頤和園路—清華西路—圓明園東路—雙清路—清華東路—大屯路—北小河—小營路北延長線—小營北路—關莊路—北四環東路—東四環北路—東四環中路—朝陽路—十里堡路南側延長線—通惠河—西大望路—松榆南路—武圣路南延長線—周莊路—南三環東路—南三環中路—南三環西路—菜戶營南路—蓮花河—涼水河西延線—西三環南路—西三環中路—蓮花池西路—蓮花河—西四環中路;所圍地區除一至三級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區

2.望京地區(望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰東街)

3.酒仙橋地區

五級：

1.青龍橋—北五環西路—北五環中路—北五環東路—東五環北路—東五環中路—京秦鐵路—東四環中路—東四環南路—南四環東路—南四環中路—南四環西路—西四環南路—豐臺西路—程莊路—小屯路—吳家村路—八寶山南路—魯谷路西段—京原公路—西五環中路—西五環北路—北五環西路—青龍橋;所圍地區除一至四級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區

2.清河居住小區

3.上地開發區、國家級軟件園區

4.北苑居住小區

六級：

1.朝陽區、石景山區除一至五級地價區外的地區

2.海淀區國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍潭路—山脊線以南，除一至五級地價區以外的地區

3.豐臺區永定河以東除一至五級地價區以外的地區

4.昌平區的區政府所在地中心區和龍城花園、回南路、太平莊以南地區

5.順義區的區政府所在地中心區和天竺地區、后沙峪鎮的城鎮規劃區

6.大興區的區政府所在地中心區及西紅門鎮、亦莊鎮、舊宮鎮的城鎮規劃區

7.通州區的區政府所在地中心區

七級：

1.海淀區國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍潭路—山脊線以北地區

2.豐臺區永定河以西地區

3.昌平區、順義區、通州區、大興區的區政府所在地建成區內除六級地價區外的地區

八級：

1.房山區、門頭溝區的區政府所在地建成區

2.懷柔縣、平谷縣、密云縣、延慶縣的縣城建成區

3.規劃市區外除五至七級地價區以外的市級開發區和主要建制鎮

九級：

市域范圍內，除一至八級地價區外的平原地區

十級：

市域范圍內，除一至九級地價區外部的其他地區

附件二：

住宅房屋拆遷容積率修正系數(K)表