一、深圳土地使用年限可以變更嗎?

具體來說，由經營性用地轉為非經營性用地、由非經營性用地轉為非經營性用地均直接審批，但是，由經營性用地轉為經營性用地、由非經營性用地轉為經營性用地，須依法收回再公開出讓，不宜直接審批。使用年限也可以變更。實際上，往往用途的改變就會引起使用年限的改變。當然，即使用途不變，使用年限也可以延長，但不能超出法定最高年限。

二、土地使用期限到期怎么辦

眾所周知，除劃撥土地使用權外，國有土地使用制度實行有償使用和限期使用，土地使用者應與國家(政府)訂立土地使用權出讓合同，約定使用期限和出讓金等等，經登記取得土地使用權;以出讓方式經登記取得的土地使用權，因出讓合同規定的使用年限屆滿而終止。

1、在土地使用年限屆滿前，土地使用者可以申請續期，經重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理土地使用權續期登記。土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

2、住宅土地使用權的自動續期，是我國國有土地使用權申請續期制度的一個重大例外，等于向社會宣告：住宅土地使用權經登記而取得，因為自動續期而長期有效。該規定的意義在于：奠定了住宅土地使用權可以事實上長期存續的法律基礎，成為本世紀以來我國重樹民眾創造和保有財富信心的最具價值的法律制度。

3、《物權法》第149條規定住宅土地使用權自動續期，沒有規定任何條件，那些主張住宅土地使用權自動續期是有條件的觀點，不論其條件寬厚(例如象征性支付土地費用)抑或苛刻，都不是在解釋而是在否定住宅土地使用權自動續期制度。

三、土地使用年期

凡與規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規定執行。即：居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。

“房屋產權登記更換版本，因文本問題引發熱議，國土資源部部長姜大明為大家進行了解釋，消除了業主們的顧慮，姜大明解釋的主要內容是“住宅所有權沒有期限，土地使用權是有期限的，”眾所周知，我國土地使用權取得方式分為出讓和劃撥，出讓土地中：住宅用地使用權最長為70年，工業及科教文衛等最長期限為50年，商業、旅游、娛樂最長期限為40年;劃撥用地除法律另有規定的，不設置使用期限的限制，那么一個新的問題產生了，如果土地使用權到期怎么辦?因為房屋和土地是不可分離的，是否要重新繳納土地出讓金呢，或者申請重新劃撥?”楊在明說。

《中華人民共和國物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理”可見對于住宅用地，土地使用權到期土地使用權應當自動延期，這種延期屬于無償辦理，可以重復延續;而非住宅用地使用權到期應當重新辦理用地手續，其中屬于出讓土地的，因重新繳納出讓金，屬于設定使用期限的劃撥用地，需要根據法定條件重新申請辦理劃撥手續或出讓手續，這種情形下因土地使用人屬于規定，應當采取協議出讓的方式供地，而是否能夠劃撥土地，則需要審查是否符合法定條件;對于沒有設置使用權期限的劃撥土地，就不用擔心期限的問題了。

四、變更程序

提前收回土地使用權，是指出讓人在土地使用權出讓合同約定出讓年限尚未屆滿的情況下，終止土地使用權出讓合同而收回土地使用權。根據《城市房地產管理法》和《土地管理法》及其實施細則的有關規定，提前收回土地使用權的前提條件是在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，并由有關人民政府土地行政主管部門報經原審批機關批準。

(1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經濟、政治、軍事、文化、衛生等建設，需要使用土地的，可以將土地使用權收回。

(2)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，隨著城市建設的加快，新的城市規劃的實施，需要對舊城區進行大規模的改造，需要重新調整和安排城市各個區域的土地的使用，為配合舊城區改建，國家要調整使用土地，收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。

(4)因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

(5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

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