一、一房二賣糾紛的類型及特點(diǎn)

審判實(shí)踐中，根據(jù)不同的引發(fā)原因，典型的一房二賣糾紛主要有三種類型：一是單純就一套房屋分別與兩個(gè)真實(shí)買受人簽訂買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。二是商品房開發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛;三是開發(fā)商為套取銀行貸款而簽訂虛假買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛;其中第一種是比較傳統(tǒng)的一房二賣糾紛，而第二、三種是近期審判實(shí)踐中新出現(xiàn)的糾紛類型。我們?cè)诖藢?duì)這三類糾紛的不同表現(xiàn)和特點(diǎn)分別探討。

(一)傳統(tǒng)的一房二賣糾紛及特點(diǎn)

在銷售商品房時(shí)，開發(fā)商就同一套待售房屋分別與兩個(gè)買受人簽訂商品房買賣合同，但僅能向一個(gè)購(gòu)房人交付房屋并辦理過(guò)戶而引發(fā)糾紛。在此，兩個(gè)買受人的意圖都是真實(shí)的，簽訂的也多為正式的商品房買賣合同，預(yù)售手續(xù)基本齊備。這一類別出現(xiàn)的時(shí)間最早，在此稱其為傳統(tǒng)的一房二賣糾紛，近年來(lái)在一房二賣糾紛中的比例在下降。

(二)商品房開發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛及特點(diǎn)

這類糾紛在近期的審判實(shí)踐中處于上升趨勢(shì)。在開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商將建設(shè)工程發(fā)包，因資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題不以現(xiàn)金方式結(jié)算給付，而與承包方協(xié)商用開發(fā)建設(shè)中的房屋抵頂工程款，此情況有時(shí)也發(fā)生在開發(fā)商與建設(shè)材料的供應(yīng)商之間。一般以債務(wù)人(即開發(fā)商)作為出賣人、將債權(quán)人(即承包方或材料供應(yīng)商)作為房屋買受人、選定一套雙方認(rèn)為價(jià)格合適的房屋并將欠付的工程款數(shù)額約定為購(gòu)房款，抵頂時(shí)視為以債權(quán)支付了購(gòu)房款來(lái)購(gòu)買房屋。而在商品房銷售中，又將房屋通過(guò)正常的銷售方式賣與其他買受人。其中一個(gè)買受人發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)房屋被另一買受人占有使用或已過(guò)戶至另一買受人名下，要求出賣人(即開發(fā)商)向己方履行義務(wù)從而產(chǎn)生糾紛。此即以開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛。

根據(jù)審判實(shí)踐，此種糾紛的特殊性主要有兩點(diǎn)：第一、簽訂合同形式的特殊性。抵頂發(fā)生時(shí)，建設(shè)工程多剛完工甚至尚未完工，尚無(wú)法簽訂正式的商品房買賣合同，出賣人與買受人(即工程承包方或材料供應(yīng)商)簽訂認(rèn)購(gòu)書以房屋抵頂工程款并確認(rèn)雙方權(quán)利。訴諸法院時(shí)，也只能提交認(rèn)購(gòu)書作為其主張權(quán)利的依據(jù)。第二、房款支付方式的特殊性。在房屋交易過(guò)程中，買受人是以事先存在的債權(quán)抵頂房款，因此并不存在房款的實(shí)際支付流轉(zhuǎn)，一般也無(wú)法提供正規(guī)的支付憑據(jù)以確定支付時(shí)間。這些特殊性都會(huì)增加審理工作的復(fù)雜性和難度，我們將在后文中探討其審查方式。

(三)開發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買賣合同引發(fā)的一房二賣糾紛

開發(fā)商以房屋買賣之名行套取銀行貸款之實(shí)。主要方式是開發(fā)商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，并以此買受人名義向銀行申請(qǐng)貸款用以支付部分房款，開放商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至此買受人名下，銀行發(fā)放貸款后，開發(fā)商并不將此房屋實(shí)際交付。在商品房銷售過(guò)程中，開發(fā)商又就此房屋與另一真實(shí)買受人簽訂房屋買賣合同并交付占有使用，后買受人發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)已登記在他人名下，故訴至法院，要求開發(fā)商辦理過(guò)戶登記而產(chǎn)生糾紛。此類糾紛即為開發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。

此類一房二賣糾紛的主要特點(diǎn)是法律關(guān)系復(fù)雜。除出賣人與兩位買受人的房屋買賣合同關(guān)系外，還涉及到買受人與銀行的借貸合同關(guān)系，買受人與銀行的抵押合同關(guān)系，以及銀行對(duì)于房屋的抵押權(quán)關(guān)系，所以在審判實(shí)踐中，即使對(duì)買賣合同糾紛解決完畢后，實(shí)際還存在許多待解決的法律問(wèn)題。

二、一房二賣糾紛的審查重點(diǎn)及法律適用

對(duì)不同類型的糾紛進(jìn)行審理，應(yīng)根據(jù)其不同的特點(diǎn)而采取不同的針對(duì)性審查方式：

(一)傳統(tǒng)的一房二賣糾紛的審查重點(diǎn)及法律適用

對(duì)于這類糾紛，司法實(shí)踐中已經(jīng)有比較成熟和統(tǒng)一的做法，由于兩個(gè)真實(shí)買受人分別簽訂的買賣合同都為有效合同，一般按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。例如，甲將同一商品房出先后出售給真實(shí)買受人乙和丙，后糾紛訴至法院，要確定乙、丙對(duì)于爭(zhēng)議房屋的歸屬，首先審查乙與丙是否取得所有權(quán)變更登記，若乙已經(jīng)依據(jù)買賣合同辦理所有權(quán)變更登記，則可判令其取得房屋所有權(quán)，若均未辦理登記，則依據(jù)合法占有房屋的先后判令歸屬，若均未占有房屋，則依據(jù)二者買賣合同成立先后確定權(quán)利，對(duì)于這類一房二賣糾紛的審理，審判實(shí)踐中爭(zhēng)議不大，在此不作詳論。

(二)以房頂帳引發(fā)糾紛的審查重點(diǎn)及法律適用

此類糾紛相對(duì)復(fù)雜，為方便論述，我們來(lái)舉例說(shuō)明：某開發(fā)商甲將樓盤部分開發(fā)建設(shè)工程發(fā)包給施工人乙，在施工結(jié)算時(shí)，因甲資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題無(wú)法立即支付工程款，便與乙協(xié)商，將此樓盤內(nèi)臨街最西側(cè)8號(hào)越層商鋪轉(zhuǎn)讓給乙抵頂全部工程款300萬(wàn)元，由甲作為出賣人、乙作為買受人簽訂認(rèn)購(gòu)書，約定由乙認(rèn)購(gòu)此樓盤8號(hào)商鋪，預(yù)計(jì)建筑面積200平，總房款300萬(wàn)元整，簽訂認(rèn)購(gòu)書當(dāng)日交齊房款。實(shí)際以工程款抵頂房款，并無(wú)現(xiàn)金支付。但乙自認(rèn)抵頂完成，再未向甲主張工程款，只等房屋交付。后樓盤對(duì)外銷售時(shí)，甲將此商鋪出售給丙，與丙簽訂商品房買賣合同并將房屋交付丙使用，之后，乙發(fā)現(xiàn)丙入住裝修，遂訴至法院，要求甲交付房屋。

根據(jù)前文所論述的特點(diǎn)，此類糾紛中，審查重點(diǎn)是認(rèn)購(gòu)書的效力問(wèn)題，既要確定認(rèn)購(gòu)書是否可以等同于商品房買賣合同而作為主張交付房屋辦理過(guò)戶的依據(jù)。認(rèn)購(gòu)書效力不同，會(huì)直接導(dǎo)致不同的審理結(jié)果。以此案為例，若甲乙之間認(rèn)購(gòu)書經(jīng)審查不具備買賣合同效力。那么從性質(zhì)而言，此認(rèn)購(gòu)書就是以將來(lái)簽訂商品房買賣合同為目的的預(yù)約合同，預(yù)約合同以承諾訂立買賣合同為雙方的約束，而不產(chǎn)生交付房屋的義務(wù)，乙以認(rèn)購(gòu)書為依據(jù)主張甲交付房屋不能獲得支持。丙依據(jù)合法有效的商品房買賣合同而取得的對(duì)房屋的占有將獲得保護(hù)。若乙簽訂認(rèn)購(gòu)書后先行占有了房屋，后丙訴至法院，則在確認(rèn)甲乙之間認(rèn)購(gòu)書不具備買賣合同效力后，乙對(duì)于房屋的占有則失去了合法依據(jù)，乙需將房屋返還。但相反，若經(jīng)審查若確認(rèn)甲乙之間認(rèn)購(gòu)書具備合同效力，則此案轉(zhuǎn)化為兩個(gè)有效買賣合同的問(wèn)題，處理方式與傳統(tǒng)一房二賣糾紛相同。故，此類糾紛核心問(wèn)題即認(rèn)購(gòu)書的效力審查問(wèn)題，要認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書是否具備合同效力，應(yīng)從兩方面進(jìn)行審查：

第一、審查甲乙簽訂的認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)上是否可認(rèn)定為商品房買賣合同。最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。此解釋表明，雙方訂立正式的商品房買賣合同并非買賣關(guān)系成立的必備條件，在一定條件下，認(rèn)購(gòu)書可認(rèn)定為商品房買賣合同的性質(zhì)。司法解釋做了形式和實(shí)質(zhì)兩方面的規(guī)定。形式上要求認(rèn)購(gòu)書中對(duì)于商品房買賣合同的主要內(nèi)容作以約定，《商品房銷售管理辦法》對(duì)于商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容采取列舉的方式列明了十二項(xiàng)并在第十三項(xiàng)中以雙方約定的其他事項(xiàng)作為兜底條款。筆者認(rèn)為，《商品房銷售管理辦法》第五條中列舉的十三項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)為指導(dǎo)性條款而非強(qiáng)制性條款，即商品房買賣合同雖應(yīng)當(dāng)具備列舉內(nèi)容，但并非要求全部具備方能生效。況且，此十三項(xiàng)內(nèi)容中并非所有內(nèi)容在簽訂認(rèn)購(gòu)書階段即能夠確認(rèn)，若要求十三項(xiàng)內(nèi)容全部具備，則失去了司法解釋賦予認(rèn)購(gòu)書以買賣合同性質(zhì)的初衷。故審判實(shí)踐中不宜僵化認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書必須具備列舉的全部?jī)?nèi)容，若在認(rèn)購(gòu)書中，雙方對(duì)房屋情況、價(jià)款及給付、交付時(shí)間等主要條款已達(dá)成一致，主要權(quán)利義務(wù)已經(jīng)約定明確，認(rèn)購(gòu)書具有確定性和可履行性，即可認(rèn)為此認(rèn)購(gòu)書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，符合形式要件。實(shí)質(zhì)要件要求出賣人已經(jīng)按照約定收受了購(gòu)房款，即雙方已開始履行合同。稱其為實(shí)質(zhì)要件，是因?yàn)樵诤贤ɡ碚撋希贤瑢?shí)際履行是雙方以行為表示受合同約束并認(rèn)為此交易已經(jīng)實(shí)際達(dá)成的體現(xiàn)。在認(rèn)定合同履行時(shí)，要對(duì)房款支付時(shí)間作出確認(rèn)，以確定買受人履行支付義務(wù)。但在以房頂賬情況下，并不存在通過(guò)現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的支付行為，何時(shí)應(yīng)當(dāng)視為房款已實(shí)際支付?筆者認(rèn)為，以房頂賬本質(zhì)上是乙方用債權(quán)抵頂了購(gòu)房款，結(jié)合雙方意思表示，抵頂達(dá)成協(xié)議后，乙即喪失了向甲方索要工程款的權(quán)利，其對(duì)工程款的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化成了要求甲履行認(rèn)購(gòu)書的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書同意抵頂時(shí)，乙方的債權(quán)即告消滅，此債權(quán)消滅即可視為支付房款的行為。但需注意，房款已經(jīng)支付需要以存在合法債權(quán)為前提，才存在將消滅債權(quán)的行為視為支付房款，故法院需對(duì)債權(quán)的真實(shí)合法進(jìn)行審查。實(shí)踐中有觀點(diǎn)認(rèn)為只要債權(quán)人和債務(wù)人對(duì)債權(quán)予以認(rèn)可，法院無(wú)需具體審查，筆者認(rèn)為此說(shuō)不妥，如前所述，債權(quán)是否真實(shí)存在直接影響著認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)，從而直接影響另一買受人乙的合法權(quán)益，因此，不宜直接適用自認(rèn)原則，需結(jié)合相關(guān)證據(jù)進(jìn)行綜合審查，此觀點(diǎn)與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十三條的規(guī)定相一致。若經(jīng)審查，甲乙的債權(quán)債務(wù)并不合法存在或已然清償，則此認(rèn)購(gòu)書的簽訂即失去了事實(shí)基礎(chǔ)，也不符合出賣人已收受房款的實(shí)質(zhì)要件，則此認(rèn)購(gòu)書不具備買賣合同的性質(zhì)。

第二、若可認(rèn)定為商品房買賣合同，審查其是否合法有效而得以履行。

認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書具備商品房買賣合同的性質(zhì)，乙能否據(jù)此主張權(quán)利，還須進(jìn)一步審查。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人需在訴訟前，取得商品房預(yù)售許可證明，否則，商品房預(yù)售合同將被認(rèn)定為無(wú)效。債權(quán)人和債務(wù)人之所以在以房頂賬時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書確認(rèn)權(quán)利義務(wù)，多因出賣人當(dāng)時(shí)并不具備商品房預(yù)售許可證明等手續(xù)，無(wú)法簽訂正式的預(yù)售合同，因此，在審判實(shí)踐中，需審查出賣人是否取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證明，來(lái)確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書是否合法有效的買賣合同。若甲未取得預(yù)售許可證明，則甲與丙之間的合同亦因此無(wú)效，乙和丙各自向甲主張賠償，都無(wú)權(quán)再主張房屋的交付。

(三)為套取貸款簽訂虛假合同引發(fā)糾紛的審查重點(diǎn)及法律適用

仍以開發(fā)商甲為例，甲將其開發(fā)的住宅一座賣與丁并簽訂商品房買賣合同，后丁支付全款，并在數(shù)月后辦理入住，入住后屢次要求甲辦理產(chǎn)權(quán)未果，后丁查詢發(fā)現(xiàn)在其之前甲已就此房與戊簽訂了商品房買賣合同，在銀行辦理《個(gè)人住房按揭(抵押)借款合同》并經(jīng)公證，現(xiàn)在還款期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)已登記在戊的名下，抵押權(quán)人為該銀行，丁故訴至法院，要求法院確認(rèn)自己與甲之間的房屋買賣合同有效，確認(rèn)甲與戊之間的房屋買賣合同無(wú)效，要求甲履行合同過(guò)戶房屋。要解決此一房二賣而產(chǎn)生的商品房買賣合同糾紛，首先要先審查兩個(gè)商品房買賣合同的效力，無(wú)論丁是否在訴求中單獨(dú)提起合同效力確認(rèn)之訴。其次要審查甲與戊之間物權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。

第一、甲與戊簽訂的商品房買賣合同因意思表示不真實(shí)而無(wú)效。我們?cè)O(shè)定真實(shí)購(gòu)房人丁與甲的買賣合同并無(wú)瑕疵，主要討論甲為套取銀行貸款而與戊簽訂的買賣合同。當(dāng)事人真實(shí)意思表示是合同有效的必備要件，本案例中，甲與戊雖然簽訂了買賣合同，但雙方并無(wú)房屋交易的真實(shí)意思表示，為實(shí)現(xiàn)甲套取銀行貸款之非法目的而簽訂買賣合同(注，實(shí)踐中戊多為開發(fā)商工作人員或親屬，一般對(duì)此明知)，屬于合同第五十二條第(三)項(xiàng)中以合法形式掩蓋非法目的的情形，因此甲與戊之間的商品房買賣合同當(dāng)屬無(wú)效。

第二、甲與戊之間的物權(quán)變動(dòng)因買賣合同無(wú)效而無(wú)效。因房屋所有權(quán)已登記至戊的名下，需確認(rèn)此物權(quán)變動(dòng)無(wú)效，方可判令甲履行房屋過(guò)戶登記義務(wù)將此房所有權(quán)轉(zhuǎn)移至丁的名下，否則，戊取得登記在先，即使甲丁之間買賣有效，也無(wú)法直接判令將戊名下房屋轉(zhuǎn)移登記至甲的名下。在物權(quán)法理論上，物權(quán)變動(dòng)分為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，因買賣合同而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，根據(jù)我國(guó)民法通則及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，因法律行為的物權(quán)變動(dòng)原則上采取債權(quán)形式主義。即當(dāng)事人之間要達(dá)成債權(quán)合意的意思表示(如買賣合同)并履行登記(不動(dòng)產(chǎn))或交付(動(dòng)產(chǎn))的法定形式方可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。就是說(shuō)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移除履行變更登記外，還須具備有效的買賣合同方可產(chǎn)生效力。而本案例中，戊雖然取得房屋的所有權(quán)登記，但其與甲之間的買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，此所有權(quán)的轉(zhuǎn)移缺少合法有效的債權(quán)合意，故此房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移是無(wú)效的。因此，丁可依據(jù)合法有效的買賣合同取得房屋的所有權(quán)，其要求甲將房屋過(guò)戶登記至名下。

以上就是律霸網(wǎng)小編為你介紹的法律知識(shí)，一般按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，對(duì)不同類型的糾紛進(jìn)行審理，應(yīng)根據(jù)其不同的特點(diǎn)而采取不同的針對(duì)性審查方式。