預(yù)售商品房的價格構(gòu)成

(一)土地使用權(quán)取得費

商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費之和;商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用之和。

(二)住宅開發(fā)成本

1、前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。

2、建筑、安裝工程費、設(shè)備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費等。

3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。

住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的費用。

非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項目的公共停車

庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等建設(shè)費用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的費用。

4、開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。

5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關(guān)的費用。

(三)住宅開發(fā)期間費用

指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應(yīng)按受益項目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

1、管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。

2、財務(wù)費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。

3、銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。

(四)利潤

以上地使用權(quán)取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導(dǎo)價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定;屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。

(五)稅金

指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。

(六)商品住宅差價

包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導(dǎo)價的，報價格主管部門確認(rèn)。

下列費用不得計入商品住宅成本：

(一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用;

(二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費用;

(三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;

(四)國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。

如何處理預(yù)售商品房價格糾紛

市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)是高收益與高風(fēng)險并存，主要體現(xiàn)在商品房的價格漲落上。一旦雙方當(dāng)事人依法簽訂合同后，就要承擔(dān)房價或漲或落的風(fēng)險，應(yīng)該由某方當(dāng)事人承擔(dān)的風(fēng)險損失，不能轉(zhuǎn)嫁給他方。具體說，房價不因市場漲跌波動，而將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給對方。如有的房地產(chǎn)公司未考慮到市場材料價格上漲情況，致使房屋在建設(shè)中開發(fā)成本加大，后即以此為由要求變更合同價格，將材料價格上漲的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房人，對此一般不予以支持。