房屋抵押的主體涉及三方當事人：借款人、貸款人(也可稱為抵押權人)、房屋抵押人，而房屋抵押人即是有權處分房屋的人，既可以是借款人本人，也可以是借款人之外的第三人。房屋按揭的主體是購房人(借款人)、房產商、按揭銀行(貸款人)。特別要指出的是，房屋抵押中的貸款人既可以是銀行等金融機構，也可以是企事業單位法人、自然人或其他機構，但房屋按揭中通常有按揭銀行的參與，即貸款人必須是銀行。

2、貸款用途和目的上的不同。

房屋抵押中借款人的目的是為了融入資金，既可以用于購房，也可以用于其他項目的投資，不一定必須用于購買房屋或從事工程建設，貸款人的目的是為了貸出資金、取得利潤并保證資金安全;房屋按揭中購房人向銀行所借款項，只能是專款專用，其目的是為了購買樓花、或現房，或用于在建工程的開發，按揭銀行的目的是為了貸出款項、取得利潤并保證資金安全，房產商參與提供擔保的目的是為了賣出房屋。

3、法律關系內容上的不同。

房屋抵押只涉及兩個法律關系：主債權債務關系和抵押關系。而房屋按揭則涉及多種法律關系：

①按揭人(購房人)因購房和房屋開發商之間產生的商品房買賣關系;

②按揭人因支付購房款向銀行貸款而產生的與按揭權人之間的按揭貸款關系;

③按揭人將所購商品房作為按約向銀行償還貸款本息的擔保所產生的按揭貸款擔保關系;

④房屋開發商為了確保按揭人清償貸款而與銀行產生的保證關系;

⑤為了避免資金劃撥中的麻煩，購房人授權銀行以購房人的名義將貸款劃入開發商的賬戶而形成的委托關系。

在這些錯綜復雜的法律關系中，商品房買賣關系是按揭的基礎性法律關系，按揭貸款關系是按揭的核心關系，擔保關系、保證關系是按揭的從法律關系⑥。

4、法律關系的客體不同。

房屋抵押與房屋按揭雖都與抵押有關，但法律關系的客體不同。房屋按揭的客體是所購的房產，目前銀行實務中按照按揭房屋的形態將按揭分為甲類按揭貸款(樓花按揭)、乙類按揭貸款(現樓按揭)和在建工程按揭。而房屋抵押的客體是抵押人有權處分的房屋，且必須是已經建成并辦妥房地產權證的現樓。

5、買賣合同以及擔保合同標的物的區別。

在房屋按揭中，房屋買賣合同的標的與擔保合同的標的應該具有同一性，即所購房屋按揭給銀行提供但保的房屋是相同的，同時，對于期房而言，由于該房屋有尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最終能否順利建成，是一個未知數，是有一定風險的。而具體的結果主要取決于開發商的履約能力，因此，其實質應是一種期待權。而房屋抵押合同中標的物與抵押物可以不具有同一性，它是以自己或他人合法擁有的房物作為提供擔保的抵押物。且該抵押物是現實存在的，是一種既得權。

5、權利的實現不同。

房屋抵押權的本質在于擔保債權的實現。對于有效的房屋抵押，房屋抵押權設定后，如果債務人履行了債務，房屋抵押權即歸于消滅;如果債務的履行期限尚未屆滿，房屋抵押權人無權行使抵押權，否則，屬于侵權行為，因而，只有在債務人或擔保人違約的前提下，才能依據我國《擔保法》第53條：“債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟”的規定，實現抵押權。而抵押權人實現抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人進行協商，協議是實現抵押權的必經程序，協議不成時，抵押權人只能向人民法院起訴，通過法院實現抵押權，抵押權人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣之權利。

而在房屋按揭合同中，當按揭人不履行債務時，在實務中，目前通行的做法主要有三種：

第一、由房屋開發商承擔連帶責任回購按揭標的(一般在房屋按揭合同中約定按房款70%的比例進行回購);

第二、以拍賣變賣折價等方式處分按揭人的商品房，這種做法與實現抵押權的方式是相同的;

第三、由擔保人(房地產開發商)承擔連帶保證責任。