房屋抵押的主體涉及三方當(dāng)事人：借款人、貸款人(也可稱為抵押權(quán)人)、房屋抵押人，而房屋抵押人即是有權(quán)處分房屋的人，既可以是借款人本人，也可以是借款人之外的第三人。房屋按揭的主體是購房人(借款人)、房產(chǎn)商、按揭銀行(貸款人)。特別要指出的是，房屋抵押中的貸款人既可以是銀行等金融機(jī)構(gòu)，也可以是企事業(yè)單位法人、自然人或其他機(jī)構(gòu)，但房屋按揭中通常有按揭銀行的參與，即貸款人必須是銀行。

2、貸款用途和目的上的不同。

房屋抵押中借款人的目的是為了融入資金，既可以用于購房，也可以用于其他項目的投資，不一定必須用于購買房屋或從事工程建設(shè)，貸款人的目的是為了貸出資金、取得利潤并保證資金安全;房屋按揭中購房人向銀行所借款項，只能是?？顚Ｓ?，其目的是為了購買樓花、或現(xiàn)房，或用于在建工程的開發(fā)，按揭銀行的目的是為了貸出款項、取得利潤并保證資金安全，房產(chǎn)商參與提供擔(dān)保的目的是為了賣出房屋。

3、法律關(guān)系內(nèi)容上的不同。

房屋抵押只涉及兩個法律關(guān)系：主債權(quán)債務(wù)關(guān)系和抵押關(guān)系。而房屋按揭則涉及多種法律關(guān)系：

①按揭人(購房人)因購房和房屋開發(fā)商之間產(chǎn)生的商品房買賣關(guān)系;

②按揭人因支付購房款向銀行貸款而產(chǎn)生的與按揭權(quán)人之間的按揭貸款關(guān)系;

③按揭人將所購商品房作為按約向銀行償還貸款本息的擔(dān)保所產(chǎn)生的按揭貸款擔(dān)保關(guān)系;

④房屋開發(fā)商為了確保按揭人清償貸款而與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系;

⑤為了避免資金劃撥中的麻煩，購房人授權(quán)銀行以購房人的名義將貸款劃入開發(fā)商的賬戶而形成的委托關(guān)系。

在這些錯綜復(fù)雜的法律關(guān)系中，商品房買賣關(guān)系是按揭的基礎(chǔ)性法律關(guān)系，按揭貸款關(guān)系是按揭的核心關(guān)系，擔(dān)保關(guān)系、保證關(guān)系是按揭的從法律關(guān)系⑥。

4、法律關(guān)系的客體不同。

房屋抵押與房屋按揭雖都與抵押有關(guān)，但法律關(guān)系的客體不同。房屋按揭的客體是所購的房產(chǎn)，目前銀行實務(wù)中按照按揭房屋的形態(tài)將按揭分為甲類按揭貸款(樓花按揭)、乙類按揭貸款(現(xiàn)樓按揭)和在建工程按揭。而房屋抵押的客體是抵押人有權(quán)處分的房屋，且必須是已經(jīng)建成并辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)樓。

5、買賣合同以及擔(dān)保合同標(biāo)的物的區(qū)別。

在房屋按揭中，房屋買賣合同的標(biāo)的與擔(dān)保合同的標(biāo)的應(yīng)該具有同一性，即所購房屋按揭給銀行提供但保的房屋是相同的，同時，對于期房而言，由于該房屋有尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最終能否順利建成，是一個未知數(shù)，是有一定風(fēng)險的。而具體的結(jié)果主要取決于開發(fā)商的履約能力，因此，其實質(zhì)應(yīng)是一種期待權(quán)。而房屋抵押合同中標(biāo)的物與抵押物可以不具有同一性，它是以自己或他人合法擁有的房物作為提供擔(dān)保的抵押物。且該抵押物是現(xiàn)實存在的，是一種既得權(quán)。

5、權(quán)利的實現(xiàn)不同。

房屋抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。對于有效的房屋抵押，房屋抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房屋抵押權(quán)即歸于消滅;如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房屋抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有在債務(wù)人或擔(dān)保人違約的前提下，才能依據(jù)我國《擔(dān)保法》第53條：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟”的規(guī)定，實現(xiàn)抵押權(quán)。而抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時，抵押權(quán)人只能向人民法院起訴，通過法院實現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣之權(quán)利。

而在房屋按揭合同中，當(dāng)按揭人不履行債務(wù)時，在實務(wù)中，目前通行的做法主要有三種：

第一、由房屋開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任回購按揭標(biāo)的(一般在房屋按揭合同中約定按房款70%的比例進(jìn)行回購);

第二、以拍賣變賣折價等方式處分按揭人的商品房，這種做法與實現(xiàn)抵押權(quán)的方式是相同的;

第三、由擔(dān)保人(房地產(chǎn)開發(fā)商)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。