一、房屋被設(shè)定抵押權(quán)，還能買嗎?

1、房屋被抵押是怎么回事?

房屋被抵押的情況還是經(jīng)常碰到的，最常見的就是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個人債務(wù)等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。

房產(chǎn)抵押，是指抵押人以其房產(chǎn)向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在抵押期間房產(chǎn)的占有使用權(quán)并不改變。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

2、買賣被抵押的房屋，合同有效嗎?

我們先來看一下相關(guān)法律規(guī)定：

《擔(dān)保法》第49條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”

按《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物，如果未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人，轉(zhuǎn)讓行為無效。但依據(jù)后來出臺的相關(guān)法律及司法解釋，這個結(jié)論并不成立。

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第67條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。

也就是說，以被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)為標(biāo)的買賣，在充分保護抵押權(quán)人利益的前提下，是有效的。對此，后來的《物權(quán)法》給出了更明確的結(jié)論。

《物權(quán)法》第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)，這一點是無可改變的!

3、買賣被抵押的房屋，怎么正常交易?

實踐中，大量存在未還清貸款即出售房的情況，買賣被抵押的房屋實際是很常見的。

首先，簽訂買賣合同前，對房屋是否涉及抵押的事實應(yīng)予以明確。

買方應(yīng)主動了解該房是否被抵押，賣方也有義務(wù)主動告知，并將房屋是否設(shè)定抵押的事實明確在協(xié)議中。

其次，簽訂買賣合同后，應(yīng)由賣方在限定時間內(nèi)解除抵押。

不解押則無法辦理過戶手續(xù)，所以，解押是履行合同的重要一環(huán)。解除抵押就涉及向抵押權(quán)人清償債務(wù)的問題，比如歸還銀行貸款。這筆錢的來源不同，各方風(fēng)險也不同。

如果是由賣方自籌，對買方來講是沒什么風(fēng)險的;

如果是用買方的首付款來解押(這很常見)，對買方來講是有一定風(fēng)險的。如果首先買方要支付一筆數(shù)額不小的首付款給賣方用于解押，而賣方未用該款項解押而挪作他用，買方就麻煩了。楊律師要提醒大家，碰到一些不良賣家是可能發(fā)生這種情況的，賣家可能因為各種原因急需用款(賭博、炒股、做生意等等)把本該用于還貸的錢挪用，最后導(dǎo)致無法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣的。這時，如果賣方跑掉或者一副死豬不怕開水燙的態(tài)度，買方就麻煩了。

當(dāng)然，也有通過中介等第三方墊資來解封的，但第三方墊資時，第三方肯定會約定一個出了問題誰承擔(dān)責(zé)任的條款，如果約定墊資后未能正常履行，買方承擔(dān)責(zé)任，實際上等于代買方墊資，風(fēng)險還在買方身上。

最后，如果能正常解押，過戶就沒有障礙了，及時過戶即可。

4、購買被抵押的房屋，如果履行中出現(xiàn)糾紛怎么辦?(重點)

房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應(yīng)認定有效。履行出現(xiàn)糾紛，通常是因為賣方未按約定解押導(dǎo)致合同不能正常履行，這種情況下，如果買方起訴，有兩種方案。

方案一：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，并要求賣方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。

方案二：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務(wù)，致使買方無法辦理房屋過戶，而買方要求繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)的，買方要準(zhǔn)備好資金代賣方清償債務(wù)(想要房這是必須滴)解除抵押。如果買方不能代為清償債務(wù)，對其要求過戶的訴求，法院不支持。

查封

二、房產(chǎn)被查封，還能買嗎?

除了被設(shè)定抵押的房屋以外，在實踐中還有一類房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓也會受到限制，就是依法被國家機關(guān)查封的房產(chǎn)，被查封也就意味著查封期間無法辦理過戶手續(xù)，這一點同有抵押權(quán)似乎有些類似。那么被查封的房產(chǎn)的買賣合同效力如何認定?在實踐中又如何操作呢?

在《物權(quán)法》出臺前，一般司法實踐會認定在房產(chǎn)被查封后簽訂的買賣合是無效的。除非能在法院審理辯論結(jié)束前能解除查封。實用法律知識

在《物權(quán)法》實施之后，依照《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，一般認為被查封房屋買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。

處理被查封房屋買賣合同方法，原則上同被抵押的房屋相同，能及時解決查封問題，房屋買賣合同可以順序履行。解決不了，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，可以追究賣方的違約責(zé)任。

但是，楊律師要提醒大家，以過往的司法實踐來看，購買被查封的房產(chǎn)，比購買設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)，風(fēng)險要大得多!因為有抵押權(quán)的房產(chǎn)，只要能還錢，通常抵押就能解除，而被查封的房產(chǎn)，有錢也不一定能解封。

造成房屋被查封的原因主要有以下幾個：

1、房主涉及其他債務(wù)糾紛，法院依職權(quán)或債權(quán)人申請，對房屋進行保全措施。

如果是這種情況，及時還錢或者給該筆債務(wù)提供擔(dān)保，即可解除查封。但是有些人可能涉及的債務(wù)糾紛有多筆，你解決了這筆債務(wù)，可能還沒來得及過戶，另一筆債務(wù)的查封就又來了。

2、房子本身所有權(quán)存在爭議，涉及訴訟被查封。

這種情況，對所有權(quán)人存在爭議，就不是還錢就肯定能解除查封的了。也許打著打著，產(chǎn)權(quán)人還會發(fā)生變化。

3、因其他原因被司法機關(guān)查封。

比如涉及刑事犯罪等其他事務(wù)被查封，同樣也不是給錢就肯定能解除查封的。

所以，楊律師才會在前面說，購買被查封的房產(chǎn)比購買設(shè)定抵押的房產(chǎn)風(fēng)險更大。畢竟如果是因貸款設(shè)定抵押是很常見的，但如果是涉及被查封，原產(chǎn)權(quán)人個人信用可能就存在問題，風(fēng)險當(dāng)然也就大了。

防范

三、購買有抵押權(quán)或被查封的房產(chǎn)如何降低風(fēng)險?

針對本文介紹的涉及抵押及查封的房產(chǎn)的相關(guān)風(fēng)險，根據(jù)過往發(fā)生的問題及司法實踐，楊律師給您如下建議：

1、在查明情況的基礎(chǔ)上，設(shè)定合理履行條款和違約責(zé)任。

雖然被設(shè)定抵押權(quán)或被查封的房產(chǎn)交易可以認定為有效，但是購買此類房產(chǎn)畢竟還是存在很多麻煩和風(fēng)險的，所以，在進行房屋交易的過程中，買方一定要事先核實相關(guān)房產(chǎn)是否被設(shè)定抵押或是否被查封，并要求賣方對此情況在合同中明確予在確認。如果涉及抵押或查封，對于如何解除等履行條款要進行合理設(shè)定，并約定買方違反協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

2、房屋交易行為中簽約時間到過戶時間不宜過長。

有些人某些特殊原因，約定簽約后很長時間再辦理過戶手續(xù)，這個時間有時甚至長達數(shù)年。在這期間，隨時可能發(fā)生各種政策、價格因素的變化引發(fā)交易風(fēng)險，也可能因買賣雙方意愿以外的因素發(fā)生變化，比如因賣方與其他人發(fā)生經(jīng)濟糾紛而導(dǎo)致雙方簽約甚至買方付款后至過戶前的這段期間，賣方的房產(chǎn)因訴訟被采取保全措施，導(dǎo)致無法過戶的事情，也是時有發(fā)生的。

3、購買被查封的房產(chǎn)，解封前謹慎付款，解封后立即過戶。

前面我們曾經(jīng)介紹過，購買有抵押權(quán)的房產(chǎn)，可能會用買方的首付款來解押，這種情況，楊律師的觀點是雖然有風(fēng)險，但妥善操作，實踐中還是可以接受的。

但如果是涉及被查封的房產(chǎn)，安全起見，建議買方不要接受用自己的首付解封。如果涉及用買方首付解封。一定在操作前要確認查封的房產(chǎn)沒有輪侯查