一、實(shí)踐中定金能退嗎

最高院關(guān)于審理商品房買賣司法解釋規(guī)定，“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”準(zhǔn)確理解和把握該解釋的含義，當(dāng)我們買房時(shí)交付定金后有些時(shí)候還是可以退的。

首先，要明白定金是怎么產(chǎn)生的，定金或者說(shuō)認(rèn)購(gòu)款是在開發(fā)商未取得預(yù)售許可證的情況下為了將來(lái)簽訂“商品房預(yù)售合同書”而簽訂的預(yù)約合同，名稱一般叫《認(rèn)購(gòu)書》或《預(yù)定書》、《定購(gòu)書》等，在認(rèn)購(gòu)書里約定購(gòu)買的房屋的位置、面積、單價(jià)、支付方式，交付定金的金額等，當(dāng)然還要約定正式合同簽約時(shí)間等，有些時(shí)候，開發(fā)商也有只有繳納定金開具收據(jù)的，收據(jù)上一般都會(huì)寫明不簽合同定金不退等字樣，這里的定金是立約定金，就是為了保證將來(lái)簽訂正式的商品房買賣合同而作擔(dān)保，如果一方違約不簽訂商品房買賣合同，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，給付定金的一方無(wú)權(quán)返還定金，收受定金的一方應(yīng)雙倍返還定金。

但在有些情況下，不能簽訂合同是由開發(fā)商的原因造成的，比如，開發(fā)商做了虛假承諾、變更了原來(lái)口頭承諾的合同的內(nèi)容等，導(dǎo)致買房人不能接受簽訂不公平的買房合同，這時(shí)候定金是可以退的，如果開發(fā)商單方反悔定金合同的，還應(yīng)雙倍返還定金。

發(fā)生了不可抗力或其他意外事件也是可以退的，如和開發(fā)商協(xié)商是貸款買房，但是房貸政策的變化，如原來(lái)首付是2成，突然變成5成，這時(shí)候購(gòu)房人無(wú)力拿出更多的現(xiàn)金購(gòu)房，這時(shí)候也是可以退定金的。

還有一種情況，就是雙方在簽訂正式合同時(shí)一些重要條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，那么此時(shí)，也是可以退定金的。當(dāng)然如果沒(méi)有任何前述理由的話，定金是可以不退的，否則，約定那定金就沒(méi)有意義了。

二、定金有什么特征

根據(jù)民法的有關(guān)理論，定金具有下列法律特征：

1、定金具有從屬性。

定金隨著合同的存在而存在，隨著合同的消滅而消滅。

2、定金的成立具有實(shí)踐性。

定金是由合同當(dāng)事人約定的，但只有當(dāng)事人關(guān)于定金的約定，而無(wú)定金的實(shí)際交付，定金擔(dān)保并不能成立。只有合同當(dāng)事人將定金實(shí)際交付給對(duì)方，定金才能成立。

3、定金具有預(yù)先支付性。

只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到擔(dān)保的作用。因此，定金具有預(yù)先支付性。

4、定金具有雙重?fù)?dān)保性。

即同時(shí)擔(dān)保合同雙方當(dāng)事人的債權(quán)。就是說(shuō)，交付定金的一方不履行債務(wù)的，喪失定金;而收受定金的一方不履行債務(wù)的，則應(yīng)雙倍返還定金。

三、哪些情況下定金可以退還

定金一是為了證明合同生效，二是保證合同履行，三是具有一定的懲罰性，是法律的范疇。

定金合同生效后，一旦雙方出現(xiàn)糾紛，購(gòu)買方不僅不能拿回“預(yù)付款”，還有可能被起訴，賠付雙倍定金的違約金。但是對(duì)于定金能不能退還，這一問(wèn)題的答案是肯定的，那就是賣主不具備一定的銷售條件。

我國(guó)法律規(guī)定，賣主不具備銷售條件而銷售的，定金應(yīng)該無(wú)條件退還。

簡(jiǎn)單的說(shuō)就是訂金一般都能退，但是定金必須符合法律規(guī)定才可以退。

同時(shí)，還應(yīng)該注意作為從合同的定金合同是否有效，如何主合同無(wú)效，定金合同必然無(wú)效，這樣的情形也是必須退還定金的。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

《擔(dān)保法解釋》第一百一十五條：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

以上知識(shí)就是小編對(duì)“實(shí)踐中定金能不能退”問(wèn)題進(jìn)行的解答，實(shí)踐中定金能不能退還，依據(jù)退還定金的原因而定，如果是銷售方的原因造成交易不能進(jìn)行的，除了可以退定金，還可以要求銷售方賠償損失。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。